Συνεχίζοντας την αποκωδικοποίηση του μηχανισμού με τον οποίο «απαλλοτριώνονται» τα σπίτια των υπερχρεωμένων νοικοκυριών, σαρώσαμε ενδελεχώς την επίσημη ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών του ελληνικού κράτους eauction.gr, ξεχωρίζοντας και αναλύοντας όσα στοιχεία αφορούν το χαρτοφυλάκιο κόκκινων δανείων Pillar της Eurobank για το διάστημα Μάρτιος 2019 – Ιανουάριος 2024. 

Στήριξε την ανεξάρτητη δημοσιογραφία του Reporters United εδώ!

Σχετικά με τα ακίνητα που ανήκαν στο χαρτοφυλάκιο της Pillar, διενεργήθηκαν 4.820 εγγραφές / πλειστηριασμοί, από τους οποίους οι 3.099 αφορούν μοναδικές ιδιοκτησίες. Με άλλα λόγια, τα υποθηκευμένα ακίνητα που έχουν βγει στο σφυρί είναι 3.099, απλώς κάποια από αυτά εκπλειστηριάστηκαν πάνω από μία φορά – κι έτσι προκύπτει μεγαλύτερος αριθμός πλειστηριασμών. 

Υπενθυμίζουμε ότι η μεγάλη πλειοψηφία των εκπλειστηριασμένων ακινήτων του Pillar είναι οικιστικά ακίνητα, δηλαδή σπίτια – τα περισσότερα εκ των οποίων βρίσκονται στην Αττική, είναι μικρότερα των 90 τ.μ. και παλαιότερα των 40 ετών. Από τους 364 ολοκληρωμένους πλειστηριασμούς, οι 260, δηλαδή οι επτά στους 10, αφορούν κατοικίες. Από τις 260 κατοικίες, οι 166 βρίσκονται στην Αττική.

Από τις 3.099 ιδιοκτησίες του χαρτοφυλακίου Pillar, οι 405 (13%) πέρασαν σε νέους ιδιοκτήτες. Δηλαδή ο πλειστηριασμός ολοκληρώθηκε με επιτυχία και η ιδιοκτησία άλλαξε ιδιοκτήτη. 

Όπως αναφέραμε στο προηγούμενο ρεπορτάζ μας, η Eurobank σε απάντηση που μας έστειλε σημείωνε ότι από όλους τους πλειστηριασμούς του χαρτοφυλακίου Pillar, 974 «έχουν καταλήξει τελικά σε επιτυχία» και αντιστοιχούν σε 426 οριζόντιες ιδιοκτησίες οι οποίες «κατά εκτίμηση» σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της αντιστοιχούν σε περίπου 150 ακίνητα. 

Δηλαδή, σύμφωνα με την τράπεζα, μεγαλύτερος αριθμός οριζόντιων ιδιοκτησιών (426) άλλαξε χέρια από ό,τι εντοπίσαμε στο ρεπορτάζ μας (405), κάτι που μπορεί ενδεχομένως οφείλεται στο ότι τα δικά μας στοιχεία σταματούν τον Ιανουάριο του 2024.

Γιάννης κερνάει, Γιάννης πίνει

Η έρευνα στο Κτηματολόγιο εντόπισε τα λεπτομερή δεδομένα ιδιοκτησίας (όνομα και ΑΦΜ του νέου ιδιοκτήτη, ημερομηνία αγοράς κτλ) για τα 243 από τα ακίνητα που άλλαξαν χέρια. Για τα υπόλοιπα 162 δεν εντοπίσαμε στοιχεία, είτε λόγω έλλειψης κτηματογράφησης είτε λόγω λανθασμένων κωδικών καταχώρησης στο Κτηματολόγιο που αναγράφονται στο σύστημα του e-auction.gr. 

Ο μεγαλύτερος αγοραστής είναι η Pillar Estate Κτηματική, στην ιδιοκτησία της οποίας πέρασαν τα 41 απ’ αυτά, δηλαδή το 1/6. Παραμένει αδιευκρίνιστο αν και πόσα ακόμα από τα υπόλοιπα 162, για τα οποία δεν βρέθηκαν στοιχεία.

Η συντριπτική πλειοψηφία αυτών των ακινήτων (34 στα 41) εκπλειστηριάστηκαν μόνο μία φορά. Δηλαδή η Pillar τα χτύπησε κατευθείαν. Δεν πρόκειται για ακίνητα που είχαν μείνει στο ράφι περιμένοντας αγοραστή. Πέντε από τα 41 ακίνητα εκπλειστηριάστηκαν δύο φορές και δύο ακίνητα τέσσερις φορές μέχρι να τα αγοράσει τελικά η Pillar.

Τι σημαίνει αυτό; Όταν, για παράδειγμα, ένας πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται εντός 30 ημερών νέος για το ίδιο ακίνητο, με τιμή εκκίνησης ίση προς το 80% της αρχικής. Σε περίπτωση που και ο νέος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, επαναλαμβάνεται μέσα σε 30 ημέρες, με τιμή εκκίνησης στο 65% της αρχικής. Αυτή η διαδικασία οδηγεί σε πολλαπλές καταχωρήσεις για το ίδιο ακίνητο, καθώς κάθε πλειστηριασμός καταχωρείται ξεχωριστά.

Η κλιμακωτή μείωση της τιμής προσφοράς για τους άγονους πλειστηριασμούς ορίστηκε με αλλαγή του κώδικα Πολιτικής Δικονομίας το 2021 – μέχρι τότε η τιμή μειωνόταν μόνο με δικαστική απόφαση. 

Κι εδώ ευνοείται ο δανειστής και ο πλειοδότης, καθώς, όπως επισημαίνουν νομικοί, εάν ο ενδιαφερόμενος πλειοδότης ενημερωθεί πως δεν υπάρχουν άλλοι πλειοδότες, «είναι πιθανό να αναμένει την κήρυξη των δύο πρώτων πλειστηριασμών άγονων ώστε να πλειοδοτήσει στον τρίτο κατά σειρά πλειστηριασμό, όπου η τιμή αυτομάτως θα είναι αρκετά μειωμένη. 

»Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο οφειλέτης τελικά θα απολέσει το περιουσιακό του στοιχείο σε χαμηλότερη τιμή, με κίνδυνο να συνεχίζει να οφείλει στον δανειστή του -συνήθως πιστωτικό ίδρυμα- αν το εκπλειστηρίασμα δεν έχει καλύψει το ποσό της οφειλής». Δηλαδή και χάνει ο οφειλέτης το ακίνητό του κοψοχρονιά, και οι δανειστές εξακολουθούν να απαιτούν από αυτόν ολόκληρο το κεφάλαιο. Σε μια παράλληλη ανάγνωση, ο οφειλέτης πληρώνει και τα «σπασμένα» της έλλειψης ρευστότητας της αγοράς.  

Από τα 41 ακίνητα, τα 27 είναι κατοικίες, τα οκτώ αποθήκες, τα πέντε  πάρκινγκ, και ένα είναι επαγγελματικός χώρος.

Για 37 από τα 41 ακίνητα που αγόρασε, η Pillar Estate έδωσε μόνο ένα ευρώ πάνω από την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού και για ένα ακίνητο έδωσε  1,67 ευρώ πάνω από την τιμή εκκίνησης. Τα στοιχεία αυτά επιβεβαιώνουν τις πληροφορίες μας, σύμφωνα με τις οποίες αν ένα ακίνητο κατοχυρώνεται στην τιμή εκκίνησης ή λίγο παραπάνω από αυτήν, το έχει πάρει η τράπεζα ή το fund- επενδυτής κόκκινων δανείων στα χέρια των οποίων βρίσκεται ως ενέχυρο. 

Για τα τρία ακίνητα που απομένουν, το ποσό κατακύρωσης δεν είναι διαθέσιμο, γιατί εκπλειστηριάστηκαν παλαιότερα, όταν στην πλατφόρμα το ποσό κατακύρωσης δεν αναφερόταν.

Στα αρχικά ερωτήματα που απευθύναμε στη Eurobank, μας απάντησε ότι από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου Pillar που εκπλειστηριάστηκαν μεταξύ Μαρτίου 2019 – Μαρτίου 2024 με επιτυχία, «περί τα 70 ακίνητα κατακυρώθηκαν από την αρχή σε τρίτους αγοραστές (φυσικά πρόσωπα), ενώ περίπου 60 ακίνητα τα απέκτησε αρχικά η Pillar Estate μέσω του πλειστηριασμού, διότι δεν υπήρξε ενδιαφέρον από τρίτους αγοραστές εκείνη τη χρονική στιγμή». 

Σε δε μεταγενέστερη απάντησή της με επικαιροποιημένα στοιχεία, διευκρίνισε ότι τελικά η Pillar Estate έχει αγοράσει 62 από τα εκπλειστηριασμένα ακίνητα. (Ολόκληρες οι απαντήσεις της Eurobank εδώ.)

Η Eurobank Holdings, παρότι μοναδικός μέτοχος της Pillar Estate Κτηματικής, και παρότι ο όμιλος εξακολουθεί να κατέχει τα Class A ομόλογα του χαρτοφυλακίου Pillar, δεν ελέγχει την εταιρεία που συστήθηκε για να αποκτά ακίνητα του Pillar σε πλειστηριασμούς. 

Στις ερωτήσεις μας απάντησε και η Τράπεζα της Ελλάδας, σημειώνοντας μεταξύ άλλων ότι «οι διαχειριστές πιστώσεων υποχρεούνται να εφαρμόζουν Πολιτική σύγκρουσης συμφερόντων, η οποία περιλαμβάνει διαδικασίες για την αναγνώριση και την αντιμετώπιση συγκρούσεων συμφερόντων» και ότι διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι γι’ αυτό. (Όλες οι απαντήσεις της ΤτΕ εδώ.)

Το υπουργείο Οικονομικών και η QQuant (ο νυν servicer του χαρτοφυλακίου Pillar που ανήκει στον όμιλο Qualco του οποίου βασικός μέτοχος είναι η Pimco) δεν απάντησαν στις ερωτήσεις που τους στείλαμε, στο πλαίσιο του ρεπορταζ. Σε περίπτωση που λάβουμε άλλη απάντηση μετά τη δημοσίευση, θα τη δημοσιεύσουμε αμέσως. 

Το γεγονός ότι, από την άλλη, η Eurobank επιβεβαιώνει ότι στην Pillar Estate κατέληξαν αρχικά περισσότερα ακίνητα από όσα η έρευνά μας εντόπισε (62 έναντι 41) αποδίδεται στο γεγονός ότι, όπως αναφέρουμε στη μεθοδολογία της έρευνας στο τέλος του κειμένου, στην πράξη καταφέραμε να συγκεντρώσουμε πληροφορίες μόνο για τα 243 από τα 405 ακίνητα που αναζητήσαμε, απόκλιση η οποία οφείλεται είτε σε απουσία δεδομένων λόγω έλλειψης κτηματογράφησης είτε σε λανθασμένους Κωδικούς Αριθμούς Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) που αναγράφονται στο σύστημα του e-auction.gr.   

Τέλος, ο ισχυρισμός της τράπεζας ότι τα εκπλειστηριασμένα ακίνητα αγοράστηκαν από την ίδια την Pillar Estate «διότι δεν υπήρξε ενδιαφέρον από τρίτους αγοραστές εκείνη τη χρονική στιγμή» απλώς δεν ισχύει: Όπως αναφέρθηκε ήδη, η συντριπτική πλειοψηφία αυτών των ακινήτων εκπλειστηριάστηκε μόνο μία φορά, που σημαίνει ότι Pillar Estate τα χτύπησε με την πρώτη.

Στην απάντησή της η Eurobank επίσης σημειώνει πως αργότερα για 30 από τα ακίνητα που αγόρασε η Pillar Estate «εκδηλώθηκε ενδιαφέρον από τρίτους αγοραστές (φυσικά πρόσωπα) στους οποίους και μεταπουλήθηκαν».

Στα δεδομένα μας εντοπίσαμε μόνο τρεις μεταπωλήσεις από την Pillar Estate Κτηματική σε τρίτους αγοραστές (φυσικά πρόσωπα).

Σε κάθε περίπτωση, γεγονός παραμένει ότι συγκεκριμένος αριθμός ακινήτων περιήλθε στα χέρια της Pillar Estate Κτηματικής. Ποιοι βρίσκονται τελικά όμως πίσω από τη συγκεκριμένη εταιρεία; Με άλλα λόγια, σε ποια χέρια έχουν καταλήξει τα ακίνητα;

Όπως αναφέρεται στο προηγούμενο ρεπορτάζ μας, η Pillar Estate Κτηματική Μονοπρόσωπη AE [o REOCo] ιδρύθηκε στις 7 Ιουνίου 2019, με αρχικό κεφάλαιο 25.000 ευρώ και σκοπό τη δραστηριοποίηση στην αγορά του real estate – δηλαδή στην απόκτηση, ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακινήτων. Οι μετοχές της εταιρείας κατέχονται κατά 100% από τη Eurobank Ergasias Υπηρεσιών και Συμμετοχών Ανώνυμη Εταιρεία – Eurobank Holdings.

Eurobank: Ιδιοκτήτης χωρίς ιδιοκτησία

Σ’ αυτό το σημείο εμφανίζεται ένας αστερίσκος που λέει πολλά: Σύμφωνα με τις οικονομικές καταστάσεις της Pillar Estate Κτηματικής, η «Eurobank Holdings δεν μπορεί, όμως, να επηρεάσει τις βασικές δραστηριότητες της Εταιρείας. Ο λόγος είναι ότι τον Σεπτέμβριο 2019 ολοκληρώθηκε η πώληση του 95% των τίτλων ενδιάμεσης και χαμηλής διασφάλισης της Pillar DAC στην Celidoria SA RL, μια οντότητα που ελέγχεται από την παγκόσμια εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων Pimco». Η ίδια προσθέτει: «Με την ολοκλήρωση της συναλλαγής, τον Σεπτέμβριο του 2019, ο Όμιλος Eurobank έπαψε να έχει τον έλεγχο της Εταιρείας και να την ενοποιεί [σ.σ.: η ενοποίηση οικονομικών καταστάσεων είναι η λογιστική μέθοδος με την οποία οι οικονομικές καταστάσεις της μητρικής εταιρείας και των θυγατρικών της παρουσιάζονται σαν να επρόκειτο για μία εταιρεία, μέσω της ενσωμάτωσης των περιουσιακών στοιχείων, των εσόδων, των εξόδων και των ταμειακών ροών των εκάστοτε ενοποιούμενων εταιρειών στις οικονομικές καταστάσεις της μητρικής], μεταφέροντας όλα τα οφέλη και τους κινδύνους στην Celidoria SA RL, καθώς ο Όμιλος Eurobank δεν διαθέτει πλέον κανένα δικαίωμα ψήφου ή δικαιώματα που να απορρέουν από συμβατικές συμφωνίες που να της δίνουν τη δυνατότητα να κατευθύνει τις σχετικές δραστηριότητες του επενδυτή. 

»O Όμιλος Eurobank δεν μπορεί να ορίζει τον REO Servicer, ο οποίος λαμβάνει όλες τις κρίσιμες επιχειρησιακές αποφάσεις της Εταιρείας σχετικά με την άσκηση των δραστηριοτήτων της ούτε να επηρεάσει το πλάνο και τις πολιτικές της Εταιρείας που διαμορφώνουν τις ταμειακές της ροές».

Με απλά λόγια, δηλώνεται ότι η Eurobank Holdings, παρότι μοναδικός μέτοχος της Pillar Estate Κτηματικής, και παρότι ο όμιλος εξακολουθεί να κατέχει τα Class A ομόλογα του χαρτοφυλακίου Pillar (τα “καλύτερα” δηλαδή από τα κόκκινα δάνεια, τα οποία κυρίως είναι εξασφαλισμένα με υποθήκες), δεν ελέγχει την εταιρεία που συστήθηκε για να αποκτά ακίνητα του Pillar σε πλειστηριασμούς. 

Κι εδώ ανακύπτει ένα καίριο ερώτημα με ενδιαφέρουσες συνέπειες: Πώς γίνεται η Pillar Estate Κτηματική να ελέγχεται από τη Celidoria-Pimco ενώ είναι αδελφή εταιρεία της Eurobank, και η Eurobank Holdings είναι ο μοναδικός της μέτοχος;

Επειδή όλο αυτό ισοδυναμούσε στα μάτια μας με ανώτερα μαθηματικά, χρειάστηκε να καταφύγουμε στα φώτα του Νίκου Στραβελάκη, οικονομολόγου και διδάσκοντα στο ΕΚΠΑ. «Είναι ένα ολόκληρο παιχνίδι όπου όλες οι τράπεζες προσπαθούν να διαχωρίσουν με κάποιον τρόπο τη διαχείριση από τον έλεγχο. Επειδή η πώληση των ομολόγων χαμηλής εξασφάλισης μπορεί να έχει γίνει σε τιμές πάρα πολύ χαμηλές, για να μη γράψουν τη ζημιά έχουν κάνει έναν λογιστικό ελιγμό: Η τράπεζα δεν εμφανίζεται ως πωλητής των δανείων, πωλητής εμφανίζεται μια εταιρεία συμμετοχών που είναι μητρική της τράπεζας [σ.σ.: η Eurobank Holdings, που είναι εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών]. Έτσι η όποια ζημιά περνάει στην εταιρεία συμμετοχών και δεν επηρεάζεται η κεφαλαιακή επάρκεια της τράπεζας».

Βήμα 1ο: Στήσιμο αλυσίδας εταιρειών

Τα ομόλογα χαμηλής διασφάλισης αρχικής ονομαστικής αξίας 645.398.000  ευρώ εκδόθηκαν από την Pillar DAC στο 1 ευρώ (ενημερωτικό δελτίο, σελ. 1). 

Επιπλέον, το 2020 η Τράπεζα Eurobank Ergasias AE μετονομάστηκε σε Eurobank Holdings και ταυτόχρονα δημιουργήθηκε μια νέα εταιρική οντότητα, η Τράπεζα Eurobank ΑΕ, 100% θυγατρική της Eurobank Holdings. H Eurobank Holdings διατηρεί, σύμφωνα με την ιστοσελίδα της, δραστηριότητες και περιουσιακά στοιχεία που δεν αφορούν την κύρια τραπεζική δραστηριότητα αλλά τον στρατηγικό σχεδιασμό της διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων και την παροχή υπηρεσιών προς θυγατρικές του ομίλου και τρίτους.

Έχουν όμως κάνει κι έναν δεύτερο λογιστικό ελιγμό, κατά τον κ. Στραβελάκη:  «Χρησιμοποιώντας κάποια πολύ ραφιναρισμένη διάταξη των διεθνών λογιστικών προτύπων, ότι αν δεν έχω τον έλεγχο μπορώ να μην ενοποιώ [σ.σ.: τις λογιστικές καταστάσεις της θυγατρικής εταιρείας στη μητρική], παύουν να ενοποιούν την εταιρεία στη Holdings. Με αυτόν τον τρόπο, εάν έχουν πουλήσει στην Pimco τσάμπα τα δάνεια δεν γράφουν τη ζημιά, γιατί δεν ενοποιούν πλέον την εταιρεία. Συνεχίζουν λοιπόν να έχουν μια συμμετοχή που κάνει 100, την οποία εμφανίζουν στην αξία κτήσης που είναι 100, χωρίς να δείχνουν τις μεταβολές στην καθαρή θέση της εταιρείας, δηλαδή στα ίδια κεφάλαια της εταιρείας. Στην ουσία, λοιπόν, ενδέχεται με αυτόν τον τρόπο να κρύβουν ζημιές». 

«Και το τρίτο στοιχείο είναι ότι η Eurobank παραμένει μέτοχος. Δηλαδή μετέφερε τα assets και παρέμεινε μέτοχος χωρίς να καταγράφονται πουθενά τα αποτελέσματα της αγοραπωλησίας! Ούτε το κέρδος ούτε η ζημιά».

Ο κ. Στραβελάκης θεωρεί ότι όλο αυτό μπορεί να συμβαίνει «για να καλυφθεί ότι ο εκπλειστηριαστής είναι την ίδια ώρα και ο πλειοδότης!». 

Οπότε, «αν αύριο το πρωί σου βγάλω εσένα το σπίτι στο σφυρί και σου το πάρω για ένα κομμάτι ψωμί δεν θα φταίω εγώ, θα φταίει η Pimco ή ο όποιος διαχειριστής της Pillar. Γιατί εγώ δεν παίρνω πλέον απόφαση για τίποτα, είμαι ένα innocent party [σ.σ.: ανυπαίτιος], ένας τρίτος. Υπάρχει βέβαια μια μικρή λεπτομέρεια: είναι όλες οι μετοχές δικές μου. Επίσης, μπορεί να γράψω κέρδη ή ζημιές, αλλά δεν έχω πάρει εγώ τις αποφάσεις». 

Σε τελική ανάλυση, αν ήταν η Eurobank Holdings να εκχωρήσει συμβατικά όλα τα μετοχικά δικαιώματα (όχι τις μετοχές) της Pillar Estate Κτηματικής στη Celidoria, τότε γιατί μπήκε στη διαδικασία να ιδρύσει την εταιρεία, αν όχι για τον λόγο που περιγράφει ο κ. Στραβελάκης;

Θέσεις και χρήσεις των πλειστηριαζόμενων ακινήτων του χαρτοφυλακίου Pillar

Βήμα 2ο: Μαγείρεμα κερδών και ζημιών

Εντωμεταξύ, η Pillar Estate Κτηματική εμφανίζεται ζημιογόνος. Σύμφωνα με τις οικονομικές της καταστάσεις, το 2021 τα καθαρά αποτελέσματα προ φόρων της Pillar Estate Κτηματικής ήταν ζημίες ύψους 657.822 ευρώ. 

Το 2020 ήταν ζημίες ύψους 361.482 ευρώ. 

Το 2021, το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας (η περιουσιακή της θέση κατόπιν αφαιρέσεως δανείων και χρεώσεων που την επιβαρύνουν) ήταν αρνητικό κατά 1.026.548 ευρώ. Το 2020 ήταν επίσης αρνητικό κατά 358.396 ευρώ.

Πώς γίνεται μια εταιρεία με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο μόλις 25.000 ευρώ να έχει αγοράσει (τουλάχιστον) 41 ακίνητα κατά την έρευνά μας, 62 σύμφωνα με τις απαντήσεις της Eurobank, μέσα σε τεσσεράμισι χρόνια από την ίδρυσή της, ενώ γράφει τόσο μεγάλες και αυξανόμενες ζημίες στα καθαρά αποτελέσματα και στα ίδια κεφάλαια της; Δεν θα έπρεπε να έχει βάλει λουκέτο;

Βήμα 3ο: Επιλήψιμος δανεισμός

Σύμφωνα με τις οικονομικές της καταστάσεις για το 2021, η εταιρεία «δεν αντιμετωπίζει πρόβλημα ρευστότητας για το λόγο ότι, με το ομολογιακό δάνειο που έχει συνάψει, μπορεί να καλύπτει εκτός άλλων όλα τα γενικά έξοδα που σχετίζονται με τη δραστηριότητα της, ενώ καλύπτει τις υποχρεώσεις της προς το ελληνικό δημόσιο και προς όλους τους προμηθευτές της». 

«Επιπλέον, λαμβάνοντας υπόψη ότι η Εταιρεία ελέγχεται από την Celidoria SA RL, η οποία με τη σειρά της ελέγχεται από την παγκόσμια εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων Pimco με πάνω από $1,78 τρισεκατομμύρια περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση, και καθώς αποτελεί σημαντικό μέρος του project της τιτλοποίησης του χαρτοφυλακίου Pillar, χωρίς την Εταιρεία δεν μπορεί να υλοποιηθούν οι στόχοι της τιτλοποίησης».

Το συνολικό ύψος του ομολογιακού δανείου ήταν 23.000.000 ευρώ. Το ποσό που είχε εκταμιευθεί μέχρι τις 20.04.2023 ήταν 6.735.000 ευρώ. 

Ποιος δανείζει τέτοιο δυσθεώρητο ποσό σε εταιρεία με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 25.000, που επιπλέον καταγράφει ζημίες και αρνητικά ίδια κεφάλαια; «Κανένας φυσιολογικός δανειστής», αποφαίνεται ο κ. Στραβελάκης.

Καταρχάς, ήδη στο ενημερωτικό δελτίο της Pillar (σελ. 194) καταγραφόταν ότι ο REOCο «θα χρησιμοποιεί τις εισπράξεις από τα ομολογιακό δάνεια (α) για να κάνει προσφορές για περιουσιακά στοιχεία σε πλειστηριασμούς ή για να αγοράζει περιουσιακά στοιχεία ως μέρος μιας φιλικής διευθέτησης…».

Στις οικονομικές καταστάσεις του 2021 της Pillar Estate Κτηματικής αναφέρεται ότι η «εκταμίευση ποσών μέσω του Ομολογιακού Δανείου πραγματοποιείται στα πλαίσια συγκεκριμένου μηχανισμού όπως έχει συμφωνηθεί μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών. Συγκεκριμένα, όταν η Εταιρεία αιτείται οποιαδήποτε εκταμίευση ποσού στα πλαίσια του Ομολογιακού Δανείου, η Pillar Finance DAC υποχρεούται να μεταφέρει στην δανείστρια τράπεζα (“Τράπεζα Eurobank” ή “Τράπεζα”) το αντίστοιχο ποσό έτσι ώστε η τελευταία να το εκταμιεύσει στην Εταιρεία. Ο αντισυμβαλλόμενος στην δανειακή σύμβαση είναι η Alpha Bank, ως εκπρόσωπος των ομολογιούχων. Σε κάθε τέτοια εκταμίευση, η Pillar Finance DAC αποκτά τα δικαιώματα και τις απαιτήσεις της Τράπεζας έναντι της Εταιρείας. Το Ομολογιακό Δάνειο δεν χρηματοδοτείται από την Τράπεζα, αλλά από τον σχετικό αποθεματικό λογαριασμό που ανήκει στην Pillar Finance DAC». 

Η Pillar DAC όμως έχει πουλήσει το 100% των ομολόγων του Pillar στη Eurobank και την Celidoria-Pimco. Από ποιον λοιπόν και γιατί χρηματοδοτείται ο «αποθεματικός λογαριασμός»; 

«Τι σημαίνει αποθεματικός λογαριασμός;», αναρωτιέται ο κ. Στραβελάκης. «Όλα αυτά είναι νομικίστικες τρίπλες για να κρύψουν μια πραγματικότητα πίσω από πομπώδεις εκφράσεις… Έχουν στήσει 3-4 εταιρείες για να γίνει η αγορά “εσωτερική”. Πρόκειται για ένα πλέγμα συναλλαγών, μέσω του οποίου στην ουσία πάνε να βάλουν στο χέρι τα ακίνητα του κόσμου. Αν έχει κέρδος δεν θα πληρώσουν φόρο, αν έχει ζημία θα την πληρώσουμε εμείς».

Ποιος όμως έδωσε το δάνειο; «Δύο είναι οι οντότητες που μπορει να έδωσαν το δάνειο στην Pillar Estate: η Pimco ή η Eurobank. Είναι οι μόνες εταιρείες που έχουν τη δυνατότητα και έχουν σχέση με την Pillar Dac, δεδομένου ότι η τελευταία δεν μπορεί να δανειστεί με τραπεζικούς όρους, λόγω οικονομικών αποτελεσμάτων», λέει ο Νίκος Στραβελάκης. 

Στις οικονομικές καταστάσεις της ιρλανδικής Pillar Finance DAC αναφέρεται ωστόσο: «Η Eurobank Ergasias S.A., ως Πάροχος Δανείων και Ομολόγων REOCo, παρείχε στην Εταιρεία ένα Δάνειο και Εισπρακτέες Απαιτήσεις σε Ομόλογα REOCo (REOCo Bonds Receivable) και οι εισπράξεις από τα Δάνεια χρησιμοποιούνται για να χρηματοδοτήσουν το Ταμειακό Απόθεμα που δημιουργήθηκε και συντηρείται στον Αποθεματικό Λογαριασμό». 

Αυτό σημαίνει ότι η Eurobank έχει δανείσει τη θυγατρική εταιρεία που δεν ενοποιεί, εκτιμά ο κ. Στραβελάκης. Και τονίζει πως «αν η Eurobank έδωσε δάνειο στον εαυτό της, πρέπει να μας εξηγήσει τη σκοπιμότητα αυτής της συναλλαγής, δεδομένου ότι τρέχει διπλό ρίσκο επάνω στα συγκεκριμένα δάνεια, και αυτό είναι σε ευθεία αντίθεση με τις επιδιώξεις του προγράμματος Ηρακλής. Γιατί ο σκοπός του Ηρακλή, ο διακηρυγμένος τουλάχιστον, είναι ότι ‘οι τράπεζες θα πουλούσαν κάποια τιτλοποιημένα δάνεια και το ρίσκο για την είσπραξη αυτών των δανείων και για την πληρωμή του επιτοκίου στους τρίτους θα το είχαν κάποιοι άλλοι’. Δηλαδή, το ρίσκο θα έφευγε οριστικά και αμετάκλητα από τις ελληνικές τράπεζες».

Επιπλέον, οι διεθνείς χρηματοπιστωτικοί κανόνες ορίζουν πως «όταν η μητρική εταιρεία χορηγεί δάνειο σε οποιαδήποτε θυγατρική ή συνδεδεμένη με αυτή εταιρεία (η Eurobank Holdings εξακολουθεί να είναι συνδεδεμένη με την Pillar Estate Κτηματική ως κάτοχος του 100% των μετοχών της) οφείλει να έχει συντάξει Έκθεση Transfer Pricing [σ.σ.: Έκθεση Ενδοομιλικών Συναλλαγών], όπου τεκμηριώνεται πως της παρείχε το δάνειο με τους ίδιους όρους που θα της το παρείχε ένας οποιοσδήποτε δανειστής», σημειώνει ο κ. Στραβελάκης. Και αυτό προφανώς για να μη νοθεύεται ο ανταγωνισμός.

Ζητήσαμε από τη Eurobank να μας απαντήσει αν έχει συντάξει έκθεση Transfer Pricing. Η τράπεζα επέμεινε πως «έχει ήδη εξηγηθεί αναλυτικά ότι η Pillar Estate Κτηματική δεν είναι συνδεδεμένη εταιρεία». Συμπλήρωσε πως επιπροσθέτως «ο αλληλόχρεος λογαριασμός που η Τράπεζα ενέκρινε για την πιθανή χρηματοδότηση της Pillar Estate Κτηματικής, τιτλοποιήθηκε με μηδενικό υπόλοιπο. Επομένως, αφού το υπόλοιπο του λογαριασμού ήταν μηδενικό, έτσι και αλλιώς, δεν ετίθετο θέμα transfer pricing και της σχετικής έκθεσης». Με απλά λόγια, δηλαδή, η Eurobank ισχυρίζεται ότι δεν υπάρχει υποχρέωση transfer pricing επειδή αυτή τη στιγμή ο συγκεκριμένος λογαριασμός είναι μηδενικός. (Ολόκληρη η δεύτερη απάντηση της Eurobank εδώ).

Τα δεδομένα πάντως έχουν εξής:

• Η Eurobank Holdings ιδρύει την Pillar Estate Κτηματική.
• Έπειτα η Eurobank Holdings παρέχει δάνειο σημαντικότατου ύψους στη ζημιογόνο Pillar Estate Κτηματική, χωρίς μάλιστα να θεωρεί ότι τίθεται θέμα transfer pricing και χωρίς να έχει συντάξει σχετική έκθεση.
• Και, τέλος, παύει να την ενοποιεί. 

Κι έπειτα, μέσω αυτών των λογιστικών ελιγμών και του εσωτερικού δανεισμού, αποκτάται από την Pillar Estate Κτηματική ένα μεγάλο τμήμα των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων σε τιμές χαμηλότερες από αυτές που ισχύουν στην αγορά (ορίζοντας ουσιαστικά επιθυμητέες τιμές που δεν μπορεί να επηρεάσει η αγορά – «market cornering») ενώ αν τα μεταπωλήσει καρπώνεται την υπεραξία τους. 

Τα συμπεράσματα, στην κρίση του αναγνώστη.

Βήμα 4ο: Απόσπαση υπεραξιών

Πώς καρπώνεται την υπεραξία η Pillar Estate Κτηματική, και άρα οι εταιρείες που βρίσκονται πίσω από αυτή; Αν κάποιος έχει για παράδειγμα υποθηκευμένο το σπίτι του, αξίας ενός εκατομμυρίου ευρώ, και χρωστά 200.000 ευρώ, το σπίτι θα βγει στο σφυρί για 200.000 ευρώ, ίσως και λίγο παραπάνω, αλλά μετά η τράπεζα ή το fund θα το πουλήσουν στην αγορά στην τρέχουσα αξία του, δηλαδή ένα εκατομμύριο.  

Η μόνη λογική εξήγηση που μπορεί να δώσει κάποιος κατά τον κ. Στραβελάκη είναι ότι η Eurobank και η Pimco δημιούργησαν αυτό το εταιρικό σχήμα με σκοπό να αποκομίσουν υπεραξίες από τα ακίνητα του senior tranche.

Και γιατί η Pimco δεν αγόραζε κατευθείαν τα ομόλογα υψηλής διαβάθμισης, που είναι και εξασφαλισμένα; «Μάλλον διότι δεν είναι σε θέση να γνωρίζει εκ των προτέρων αν η ονομαστική αξία των εγγυήσεων [του ελληνικού Δημοσίου] θα είναι στο 100% ή στο 65% της εκτιμώμενης αξίας των ακινήτων», εκτιμά ο κ. Στραβελάκης. 

«Έχουμε μια αδιαφανή συμφωνία που κρύβει ποιος αναλαμβάνει το ρίσκο των ομολόγων που έχουν εκδοθεί επί των κόκκινων δανείων»

Νίκος Στραβελάκης (οικονομολόγος)

Τι σημαίνει αυτό; Ας υποθέσουμε ότι εκπλειστηριάζεται σπίτι αξίας ενός εκατομμυρίου, δανειολήπτη που έχει λάβει στεγαστικό δάνειο ενός εκατομμυρίου. Αν όμως αυτός ο δανειολήπτης  χρωστά και στο Δημόσιο, π.χ. 250.000, και σε τρίτους, π.χ. άλλες 100.000, βάσει του πτωχευτικού κώδικα οι ενυπόθηκοι δανειστές (οι τράπεζες) θα πάρουν το 65% του εκπλειστηριάσματος (δηλ. 650.000) το Δημόσιο το 25% και το υπόλοιπο 10% οι τρίτοι.

Άρα, αν το σχήμα Eurobank/Pimco δεν επιτύχει την αποπληρωμή του κόκκινου δανείου από τον πλειοδότη και καταπέσουν οι εγγυήσεις του ελληνικού Δημοσίου, δεν είναι σε θέση να γνωρίζει εκ των προτέρων αν θα λάβει το 100% της αξίας του κόκκινου δανείου που έχει αγοράσει μαζί με μια απαίτηση συνήθως ίση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. 

«Όμως, ο δανειστής [σσ: της Pillar Estate] έχει ένα τεράστιο πλεονέκτημα στην οριστική και πλήρη απόκτηση των ακινήτων». Από την άλλη, η Eurobank «εμφανίζεται να έχει μεταβιβάσει τα δάνεια (κρύβοντας το ρίσκο που αναλαμβάνει), ενώ βάζοντας ενέχυρο τις μετοχές της Pillar Estate δεν έχει και δικαιώματα ψήφου και δεν ενοποιεί. Έτσι, αποκρύπτει ότι αγοράζει η ίδια μέρος των ενεχύρων – ακινήτων που εκπλειστηριάζει».

Βήμα 5ο: Ενεχυρίαση μετοχών

Ο κ. Στραβελάκης θεωρεί ότι «η Eurobank πιθανόν να έχει κάνει στη συγκεκριμένη περίπτωση ό,τι έκανε και με τα μετοχοδάνεια παλαιότερα. Δηλαδή, να έχει βάλει ενέχυρο μετοχές της εταιρείας [της Pillar Estate Κτηματικής], εκχωρώντας τα δικαιώματα ψήφου. Ωστόσο, η εταιρεία που κατέχει τις μετοχές ως ενέχυρο μπορεί να απελευθερώνει τα δικαιώματα ψήφου στη Γενική Συνέλευση, κάτι που έχει συμβεί σε άλλες περιπτώσεις στο παρελθόν».  

«Συνολικά πρόκειται για μια αδιαφανή συμφωνία που κρύβει ποιος αναλαμβάνει το ρίσκο των ομολόγων που έχουν εκδοθεί επί των κόκκινων δανείων», συνοψίζει ο κ. Στραβελάκης. Υπενθυμίζουμε ότι η Eurobank έχει διακρατήσει τα Class A (η Eurobank Holdings τα αναγνώρισε στον ισολογισμό της και τον Μάρτιο του 2020 μεταφέρθηκαν, «μεταξύ άλλων», στη Eurobank), άρα αναλαμβάνει και το ρίσκο τους. 

«Το θέμα είναι σημαντικό, γιατί δεν ξέρουμε αν και σε ποιο ύψος είναι οι εγγυήσεις του ελληνικού Δημοσίου που εμπλέκονται. Τέλος, υπάρχει και φορολογικό θέμα: Ποιος και πού θα φορολογηθεί από την όποια υπεραξία επί των ακινήτων της Pillar Estate;», συνοψίζει ο κ. Στραβελάκης.

Και ποιος άλλος από τον ελληνικό λαό θα κληθεί να ανακεφαλαιοποιήσει τη Eurobank εάν το σημαντικό αυτό μέρος του κινδύνου επιβεβαιωθεί;

Δεν μπορεί να αποκλειστεί επίσης η πιθανότητα οικονομικής κρίσης όπως εκείνη του 2008 στις ΗΠΑ, όταν πολύ περισσότεροι οφειλέτες από τους αναμενόμενους έχασαν τα υποθηκευμένα σπίτια τους γιατί δεν μπορούσαν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Οι τράπεζες τότε κατέληξαν με ένα τεράστιο χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων – περισσότερα από όσα είχαν προετοιμαστεί να απορροφήσουν και να ξαναπουλήσουν (όπως σημειώνει η Mansion Global).

«Mexico Estate» όπως «Pillar Estate»

Επανερχόμαστε στο θέμα των εκπλειστηριασμένων ακινήτων του χαρτοφυλακίου. Στα 243 ακίνητα του χαρτοφυλακίου Pillar που άλλαξαν χέρια και για τα οποία έχουμε στοιχεία, δεύτερος μεγαλύτερος αγοραστής είναι η κτηματομεσιτική – επενδυτική εταιρεία Interhomes Μονοπρόσωπη Ιδιωτική Κεφαλαιουχική με οκτώ ακίνητα. Συνολικά, 42 ακίνητα έχουν αγοραστεί από διάφορες κτηματομεσιτικές – επενδυτικές εταιρείες. Τέλος, 141 ακίνητα έχουν αγοραστεί από φυσικά πρόσωπα, με τον μεγαλύτερο αγοραστή να έχει αγοράσει επτά από αυτά. 

Πάντως, άλλα δύο ακίνητα έχουν αγοραστεί από εταιρείες τους ομίλου Eurobank: ένα από την ίδια την τράπεζα (στην απάντησή της η τράπεζα διαβεβαίωνε ότι κανένα εκπλειστηριασμένο ακίνητο δεν έχει αγοραστεί από την ίδια) και ένα από τη Mexico Estate Κτηματική Μονοπρόσωπη Ανώνυμη, αδελφή εταιρεία της Eurobank κι αυτή, όπως η Pillar Estate Κτηματική. (Το σύνολο δεδομένων των πλειστηριασμων του χαρτοφυλακίου Pillar, από 12 Μαρτίου 2019 έως 13 Ιανουαρίου 2024, είναι διαθέσιμο εδώ.)

Για την ακρίβεια, η Mexico Estate Κτηματική είναι το καθρεφτικό είδωλο της Pillar Estate Κτηματικής – δηλαδή δραστηριοποιείται όπως εκείνη, με τρόπο καρμπόν. Σύμφωνα με τις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας για το 2022, ιδρύθηκε κι αυτή με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 25.000 ευρώ και σκοπό τη δραστηριοποίηση στην αγορά ακινήτων. 

Όπως και την Pillar Estate Κτηματική, τη Mexico δεν την ελέγχει πια η Eurobank ΑΕ (τράπεζα, θυγατρική της Eurobank Holdings) παρόλο που είναι ο μοναδικός της μέτοχος, αλλά η doValue, με την οποία έχει συνάψει ομολογιακό δάνειο και η οποία έχει αγοράσει το 95% των ομολογιών ενδιάμεσης και χαμηλής διαβάθμισης. Η Eurobank δεν έχει επίσης δικαίωμα ψήφου κλπ. κλπ.  

Κι η ροή του χρήματος κάνει κύκλους γύρω από συγκεκριμένους μεγάλους παίκτες, με τον πολίτη που βρέθηκε να χρωστά λόγω οικονομικής κρίσης και προσωπικής δυσχέρειας, αδύναμο θεατή σε ένα «παιχνίδι στημένο κι από πριν ξεπουλημένο…».

Μεθοδολογία έρευνας

Έρευνα στο Κτηματολόγιο: Ποιοί χτυπάνε ακίνητα σε πλειστηριασμούς;

Το eauction.gr δεν αποκαλύπτει τον αγοραστή των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών που ολοκληρώθηκαν. Έτσι, για να διαπιστώσουμε ποια νομικά και φυσικά πρόσωπα χτύπησαν τα 405 πλειστηριαζόμενα ακίνητα του Pillar, η ομάδα του Reporters United στράφηκε στα αρχεία του Εθνικού Κτηματολογίου.

Η έρευνα στο Κτηματολόγιο έγινε με βάση τον ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου) κάθε ιδιοκτησίας. Μέσω του ΚΑΕΚ αποκτήσαμε πρόσβαση στο ιστορικό μεταβιβάσεων, τους πρότερους και παροντικούς ιδιοκτήτες και στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που συνοδεύουν κάθε ιδιοκτησία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η διαδικασία κτηματογράφησης δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλη την επικράτεια, κατά συνέπεια ορισμένα ακίνητα δεν είναι διαθέσιμα. Επιπλέον, οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου δεν είναι άμεσα προσβάσιμες στο ευρύ κοινό στο σύνολό τους. Αντίθετα, συγκεκριμένοι επαγγελματικοί κλάδοι (μηχανικοί, δικηγόροι, δικαστικοί επιμελητές και συμβολαιογράφοι) έχουν δικαίωμα πρόσβασης και έρευνας σε διαφορετικά τμήματα των κτηματολογικών δεδομένων. Συγκεκριμένα:

• • Οι μηχανικοί έχουν δικαίωμα έρευνας με βάση τον ΚΑΕΚ ή τη διεύθυνση ακινήτου / γεωτεμαχίου
  • Οι δικηγόροι και συμβολαιογράφοι με βάση τον ΚΑΕΚ, τη διεύθυνση ακινήτου/γεωτεμαχίου και το ονοματεπώνυμο/ ΑΦΜ του ιδιοκτήτη.

Παρόλο που η χρήση του ΚΑΕΚ είναι η μέθοδος που οδηγεί σε μεγαλύτερη ακρίβεια αποτελεσμάτων, καθώς ο ΚΑΕΚ είναι μοναδικός για κάθε ιδιοκτησία, στην πράξη καταφέραμε να συγκεντρώσουμε πληροφορίες μόνο για τα 243 από τα 405 ακίνητα που αναζητήσαμε. Αυτή η απόκλιση οφείλεται είτε σε απουσία δεδομένων λόγω έλλειψης κτηματογράφησης, είτε σε λανθασμένους ΚΑΕΚ που αναγράφονται στο σύστημα του e-auction.gr. Μια εναλλακτική μέθοδος θα μπορούσε να είναι η έρευνα με βάση τη διεύθυνση του ακινήτου, εφόσον είναι γνωστός ο όροφος και η επιφάνειά του.

Με την παραπάνω μέθοδο διαπιστώσαμε ότι τα 41 από τα 243 ακίνητα που πλειστηριάστηκαν επιτυχώς έχουν αγοραστεί από την εταιρεία Pillar Estate Κτηματομεσιτική Μονοπρόσωπη Α.Ε. Φυσικά, ο αριθμός αυτός ενδέχεται να είναι μεγαλύτερος καθώς δεν γνωρίζουμε πόσα από τα υπολειπόμενα 162 ακίνητα που δεν εντοπίσαμε στο Κτηματολόγιο αγοράστηκαν επίσης από την Pillar.

Μετά την ολοκλήρωση της έρευνας στο Κτηματολόγιο, κατηγοριοποιήσαμε τους αγοραστές των ακινήτων σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Επιλέξαμε να μην δημοσιεύσουμε την ταυτότητα των φυσικών προσώπων - αγοραστών και εστιάσαμε στην κατηγοριοποίηση των νομικών προσώπων, δίνοντας έμφαση στην εταιρεία Pillar, σε εταιρείες του ομίλου Eurobank και σε άλλες κτηματομεσιτικές / επενδυτικές εταιρείες.

Στην προσπάθειά μας να καταστήσουμε τη δημοσιογραφική έρευνα πιο διαφανή και προσβάσιμη, χρησιμοποιούμε προηγμένα εργαλεία διαχείρισης δεδομένων και περιγράφουμε αναλυτικά τη μεθοδολογία μας, βήμα προς βήμα, επιτρέποντας έτσι σε κάθε ενδιαφερόμενο να κατανοήσει, να αξιοποιήσει και να επαληθεύσει τα αποτελέσματά μας. Με τη δημοσίευση και ανοιχτή πρόσβαση στα δεδομένα μας, στοχεύουμε να υποστηρίξουμε και να ενθαρρύνουμε την ευρύτερη συμμετοχή στην έρευνα με δεδομένα και στη δημοσιογραφία εν γένει.

Αν εντοπίσετε κάποιο λάθος στα δεδομένα, παρακαλούμε να μας ενημερώσετε μας στο reporters@reportersunited.gr.

 

 

Το άρθρο δημοσιεύεται στο πλαίσιο του διασυνοριακού πρότζεκτ Urban Journalism Network, ενός δικτύου ρεπόρτερ, δημοσιογράφων δεδομένων και ειδικών οπτικοποίησης το οποίο ερευνά τις κοινές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και χώρες. 

Η έρευνα χρηματοδοτήθηκε από το πρόγραμμα Stars4Media και το Journalismfund Europe.

Το άρθρο Πλειστηριασμοί: H Pillar κερνάει, η Eurobank πίνει εμφανίστηκε πρώτα στο R•U.

Βάζουμε κάτω από το μικροσκόπιο της δημοσιογραφικής έρευνας δεδομένων το χαρτοφυλάκιο κόκκινων δανείων Pillar της Eurobank. Πλοηγός μας, τα στοιχεία που το ίδιο το χαρτοφυλάκιο αποκαλύπτει στο ενημερωτικό του δελτίο (prospectus) με ημερομηνία 10 Οκτωβρίου 2019, το οποίο είναι αναρτημένο στην ιστοσελίδα της Κεντρικής Τράπεζας της Ιρλανδίας. 

Στήριξε την ανεξάρτητη δημοσιογραφία του Reporters United εδώ!

Ακολουθήσαμε τη δαιδαλώδη διαδρομή του χρήματος μεταξύ πέντε ομίλων εταιρειών και 19 εταιρικών σχημάτων που περιβάλλουν το Pillar εδρεύοντας σε πέντε χώρες, περιλαμβανομένων φορολογικών παραδείσων. Φτάσαμε στην καρδιά της τεράστιας μπάμπουσκας των αλλεπάλληλων σχέσεων ιδιοκτησίας μεταξύ τους, που μεταβάλλονται στον χρόνο σαν κινούμενη άμμος και με συνεχείς μεταξύ τους αγοραπωλησίες δανείων και ομολόγων. 

Καταλήξαμε σε καίρια συμπεράσματα γι’ αυτό το αλισβερίσι, στο οποίο η ταυτότητα ιδιοκτητών, μετόχων, διοίκησης και του φορέα του ρίσκου της επιχειρηματικής δραστηριότητας χάνονται σε μια βαριά ομίχλη δημιουργικής λογιστικής κορυφαίου επιπέδου: στόχοι, η φοροαποφυγή, η μεγιστοποίηση ωφελειών από το πρόγραμμα «Ηρακλής» σε βάρος του ελληνικού Δημοσίου, η αδιαφάνεια ως προς τα κέρδη και τις ζημίες, η αποφυγή ανάληψης ευθυνών από εταιρείες που είναι γνωστές στην κοινή γνώμη -και άρα ελέγξιμες-, η απόκρυψη της πραγματικότητας πως συχνά ο εκποιητής γίνεται πλειοδότης και κάτοχος του εκπλειστηριασμένου ακινήτου. 

Τελικά, το όλο σχήμα αποδεικνύεται μεθοδικά χτισμένο υπέρ των πιστωτών, με τον αδύναμο δανειολήπτη συνήθως από χέρι χαμένο.

Ο «ιστός» των εταιρειών γύρω από το Pillar

Το Pillar είναι ένα χαρτοφυλάκιο κυρίως ενυπόθηκων δανείων αξίας περί τα 2 δισ. ευρώ, που προήλθαν από την τράπεζα Eurobank Εργασίας ΑΕ ή από τράπεζες που ο όμιλος Eurobank είχε εξαγοράσει, «και είναι εξασφαλισμένα (στην πλειονότητα των περιπτώσεων) με ακίνητα κατοικίας ή άλλα ακίνητα στην Ελλάδα», όπως αναφέρεται στο ενημερωτικό δελτό (σελ. 1). 

Στις 18 Ιουνίου 2019, η Pillar Finance Designated Company (Pillar Finance DAC) εξέδωσε το σύνολο των ομολόγων για το χαρτοφυλάκιο Pillar (ενημερωτικό δελτίο, σελ. 116). Τα ομόλογα είναι καταχωρημένα στην κύρια αγορά τίτλων του Euronext Dublin, δηλαδή στο κύριο ιρλανδικό χρηματιστήριο, που εποπτεύεται από την Κεντρική Τράπεζα της Ιρλανδίας. 

Η Pillar Finance Designated Company (Pillar Finance DAC) είναι εταιρεία Όχημα Ειδικού Σκοπού (Special Purpose Vehicle – SPV). Ιδρύθηκε από την ιρλανδική Wilmington Trust SP (Dublin) Limited στην Ιρλανδία στις 16 Φεβρουαρίου 2018, εδρεύει στο Δουβλίνο και ειδικεύεται σε δομή υπηρεσιών χρηματοοικονομικών απαιτήσεων. Αποτελεί τον πυρήνα της συναλλακτικής δραστηριότητας γύρω από το χαρτοφυλάκιο Pillar, καθώς εκδίδει τους τίτλους-ομόλογα και ορίζει διάφορα μέρη του πολυπλόκαμου σχήματος, αναθέτοντάς τους συγκεκριμένους ρόλους.

Το ομόλογο είναι ουσιαστικά ένα δάνειο που χορηγείται σ’ ένα κράτος ή σε μια επιχείρηση από έναν επενδυτή, υπό τον όρο ότι το κράτος ή η επιχείρηση θα το επιστρέψουν με κάποιον τόκο. Γι’ αυτό τα ομόλογα -όπως τα δάνεια- έχουν ημερομηνία λήξης. Η διαπραγμάτευση των ομολόγων γίνεται στα χρηματιστήρια (όπως και των μετοχών). Ωστόσο, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος το κράτος ή η επιχείρηση που τα έχει εκδώσει να χρεοκοπήσει και να μην μπορέσει να αποπληρώσει τον επενδυτή. Βέβαια, είναι πολύ πιο πιθανή η χρεοκοπία μιας εταιρείας παρά ενός κράτους.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, και μέσω του προγράμματος τιτλοποίησης κόκκινων δανείων «Ηρακλής», το ελληνικό κράτος έχει εγγυηθεί να πληρώσει τη διαφορά στους ομολογιούχους επενδυτές των Class A ομολόγων (βλέπε παρακάτω) και μέχρι 18,7 δισ. ευρώ, σε περίπτωση που το ποσό το οποίο θα συγκεντρωθεί από πλειστηριασμούς και λοιπές ρυθμίσεις δεν επαρκέσει. 

Αυτές οι εγγυήσεις είναι το «μεγάλο κίνητρο που έχουν [τα fund] για να αγοράσουν δάνεια από τις ελληνικές τράπεζες», επισημαίνει στο Reporters United ο καθηγητής Διεθνούς Τραπεζικού Δικαίου και Χρηματοοικονομικών στο Πανεπιστήμιο του Εδιμβούργου κ. Αιμίλιος Αυγουλέας. Για την εγγύηση αυτή, το κράτος παίρνει την προμήθεια που προβλέπεται από την αγορά.

Την πρώτη ημέρα έκδοσης των ομολόγων, η Eurobank αγόρασε το 100% των ομολόγων κάθε κλάσης, επομένως και το αρχικό τους κεφάλαιο. Υπάρχουν τρεις κλάσεις ομολόγων: Class A (υψηλής διαβάθμισης), Class B (μεσαίας διαβάθμισης), και Class C (χαμηλής διαβάθμισης). Καθεμία έχει το δικό της αρχικό κεφάλαιο (δείτε αναλυτικά στη στήλη «Initial Principal Balance» / «Αρχικό Κεφάλαιο», σελ. 1). 

Τα Class A είναι τα πιο προνομιακά ομόλογα, αυτά δηλαδή που θα πληρωθούν κατά προτεραιότητα σε περίπτωση εξόφλησης – γι’ αυτό έχουν τον χαμηλότερο κίνδυνο, και επομένως το χαμηλότερο επιτόκιο. Τα Class B έχουν σχετικά υψηλότερο κίνδυνο και υψηλότερο επιτόκιο, ενώ τα Class C τον υψηλότερο κίνδυνο και το υψηλότερο επιτόκιο.

Τον Σεπτέμβριο του 2019, η παγκόσμια εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων Pimco εξαγόρασε μέσω της θυγατρικής της εταιρείας Celidoria το 95% των ομολόγων ενδιάμεσης και χαμηλής διαβάθμισης της τιτλοποίησης «κόκκινων» δανείων του χαρτοφυλακίου Pillar από τη Eurobank, έναντι 102,5 εκατ. ευρώ. Η τράπεζα διακράτησε το υπόλοιπο 5%, καθώς και το 100% των τίτλων πρώτης διαβάθμισης.

Γιατί πούλησε η Eurobank τους τίτλους;  Γιατί, όπως επισημαίνει και μελέτη του ΙΜΕ-ΓΕΣΒΕΕ (Ινστιτούτο Μικρών Επιχειρήσεων της Γενικής Συνομοσπονδίας Επαγγελματιών Βιοτεχνών Εμπόρων Ελλάδας), μόλις ξεφορτωθεί η τράπεζα έναν ικανό αριθμό ομολόγων χαμηλής και μεσαίας διαβάθμισης, αφαιρείται από τους ισολογισμούς της το αντίστοιχο ποσό αυτού του «κακού χρέους» (γίνεται δηλαδή η λεγόμενη λογιστική απο-αναγνώριση), άρα τα οικονομικά της εμφανίζονται πιο υγιή. 

Αυτός εξάλλου είναι και ο σκοπός του «Ηρακλή». Σύμφωνα με οικονομικές καταστάσεις της ίδιας της Eurobank, με την πώληση αυτών των ομολόγων, «η Eurobank Holdings έπαψε να ελέγχει το SPV», ενώ «αποαναγνώρισε το υποκείμενο χαρτοφυλάκιο δανείων στο σύνολό του, εφόσον μετέφερε ουσιαστικά όλο τον κίνδυνο και τις αμοιβές από την ιδιοκτησία του υποκείμενου χαρτοφυλακίου δανείων». 

Στο παρακάτω γράφημα βλέπουμε πώς διακλαδώνεται το πλέγμα των εταιρειών γύρω από το χαρτοφυλάκιο Pillar:

Ας ξεχωρίσουμε εδώ τους τρεις βασικούς παίκτες που θα μας απασχολήσουν στο ρεπορτάζ: 

• Τη Eurobank FPS Loans and Credits Claim Management S.A., θυγατρική της Eurobank, που ήταν ο αρχικός servicer, δηλαδή η εταιρεία που διαχειρίζεται την καθημερινή εξυπηρέτηση των τιτλοποιημένων δανείων. Στη συνέχεια (το 2020), εξαγοράστηκε από -και συγχωνεύθηκε με- την doValue, η οποία εκτελούσε καθήκοντα servicer μέχρι τις 16 Μαΐου 2023, οπότε αντικαταστάθηκε από την QQuant. 

Η QQuant είναι μέλος του ομίλου Qualco. Ο όμιλος Qualco δραστηριοποιείται και στην αγορά real estate, καθώς ίδρυσε το 2019 στην Κύπρο την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων Q Real Estate Services (QRES), η οποία ήδη το 2021 διαχειριζόταν ακίνητα αξίας άνω του μισού δισεκατομμυρίου σε Ελλάδα και Κύπρο.  

Η βασική αρμοδιότητα του servicer είναι να διαχειρίζεται τα δάνεια, να διενεργεί πωλήσεις χαρτοφυλακίων και πλειστηριασμούς και να παρέχει συναφείς υπηρεσίες. Η εξυπηρέτηση του χαρτοφυλακίου από τον servicer μπορεί να τερματιστεί από τον εκδότη (Pillar) και από τον διαχειριστή εγγυήσεων (Security Trustee, εδώ τη Citibank N.A., London Branch). 

Αυτό ενδέχεται να συμβεί για παράδειγμα όταν ο servicer δεν μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, όπως όταν αδυνατεί να πουλήσει ένα ακίνητο που έχει περιέλθει στην κυριότητα αδελφής εταιρείας που το διαχειρίζεται (REOCo, βλέπε παρακάτω) σε κατάλληλο χρόνο ή/και σε τιμή που θα καλύψει τα σχετικά κόστη ή όταν οι καθυστερήσεις και τα πρόσθετα κόστη οδηγήσουν σε αύξηση των εξόδων και σε καθυστέρηση των πληρωμών προς τους κατόχους των ομολόγων.

Έχει ενδιαφέρον ότι για το χαρτοφυλάκιο Pillar έχουν μέχρι στιγμής υπάρξει τρεις διαφορετικοί servicers: αρχικά η Eurobank FPS, έπειτα η DoValue και τώρα η QQuant. 

Η QQuant είναι η τέταρτη μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης κόκκινων δανείων στην Ελλάδα και ανήκει στον όμιλο Qualco, του οποίου, όπως έχει δημοσιευτεί, βασικός μέτοχος είναι η Pimco. Υπενθυμίζεται ότι η Pimco μέσω της θυγατρικής της Celidoria έχει αγοράσει το 95% των ομολόγων Class B και C – δηλαδή η ίδια εταιρεία που ελέγχει σήμερα το χαρτοφυλάκιο Pillar (η Pimco μέσω της Celidoria) ελέγχει πλέον, μέσω εταιρείας ομίλου στον οποίο είναι βασικός μέτοχος (Qualco), και τον servicer του Pillar (QQuant).

• Την Pillar Estate Κτηματική Μονοπρόσωπη AE, η οποία είναι Real Estate Owned Company – εφεξής REOCο. Οι REOCo, σύμφωνα με την S&P Global, είναι οντότητες περιορισμένου σκοπού με στόχο την απόκτηση και διαχείριση ακίνητης περιουσίας που είτε περιλαμβάνεται ήδη στο χαρτοφυλάκιο εξασφαλισμένων δανείων ή αναμένεται να ανακτηθεί. 

Όταν ο φορέας διαχείρισης του δανείου, για παράδειγμα ο servicer, δεν μπορεί να πουλήσει ένα ακίνητο ή άλλο προεπιλεγμένο περιουσιακό στοιχείο σε διαδικασία ανοιχτής πώλησης ή πλειστηριασμό, αυτό γίνεται Real Estate Owned (REO), δηλαδή περιουσία που πλέον ανήκει στον δανειστή / servicer. Γι’ αυτό τα περιουσιακά στοιχεία REO αποκαλούνται και «σπίτια που ανήκουν στην τράπεζα».

Η Pillar Estate Κτηματική Μονοπρόσωπη AE (o REOCo) ιδρύθηκε στις 7 Ιουνίου 2019, δηλαδή 11 ημέρες νωρίτερα από την ημέρα έκδοσης των ομολόγων από την Pillar DAC. Το αρχικό μετοχικό κεφάλαιο της Pillar Estate ήταν 25.000 ευρώ και σκοπός της είναι η δραστηριοποίηση στην αγορά του real estate – δηλαδή η απόκτηση, ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακινήτων. Το 100% των μετοχών της κατέχονται από τη Eurobank Ergasias Υπηρεσιών και Συμμετοχών Ανώνυμη Εταιρεία – Eurobank Holdings. Σύμφωνα όμως με τις οικονομικές καταστάσεις της Pillar Estate Κτηματικής, η μοναδική μέτοχός της, η Eurobank Holdings, «δεν μπορεί πια να επηρεάσει τις βασικές δραστηριότητες της Pillar Estate, ακριβώς λόγω της πώλησης του 95% των τίτλων ενδιάμεσης και χαμηλής διασφάλισης της Pillar DAC στη θυγατρική τής Pimco, Celidoria SARL».

Αν πράγματι δεν μπορεί να τις επηρεάσει, η εταιρεία που τιτλοποίησε τα κόκκινα δάνεια (Pillar), και κατ’ επέκταση η Celidoria SARL που κατέχει πλέον το 95% των τίτλων ενδιάμεσης-χαμηλής διαβάθμισης της Pillar, μπορεί μέσω εταιρείας με «συγγενικό» ΑΦΜ (REOCo Pillar Estate Κτηματική Μονοπρόσωπη AE) που επίσης ελέγχεται από την Celidoria SARL όπως εξηγείται παραπάνω, να «χτυπά» ακίνητα που μια άλλη εταιρεία με συγγενικό ΑΦΜ (ο servicer QQuant, ομίλου στον οποίο βασικός μέτοχος είναι η Pimco, της οποίας Pimco θυγατρική είναι και η Celidoria) βγάζει σε πλειστηριασμό.

• Τη Real Estate Management Μονοπρόσωπη ΑΕ. Αυτή ήταν ο REO servicer, δηλαδή η εταιρεία που διαχειριζόταν τα υποθηκευμένα ακίνητα. (Σε αντίθεση με τον servicer, που διαχειρίζεται κυρίως τα δάνεια και την εξοφλητική τους διαδικασία, τη διεκπεραίωση κατασχέσεων κ.λπ., ο REO servicer διαχειρίζεται με όρους real esate τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί από τον δανειστή.) Έπειτα, αντικαταστάθηκε από την Eurobank FPS Loans and Credits Claim Management S.A.

Στο ενημερωτικό δελτίο γίνεται εκτεταμένη αναφορά στους πλειστηριασμούς και εξηγείται το πώς η εταιρεία με ρόλο REO servicer, σε συνεννόηση με την εκδότρια Pillar DAC που θα ενεργεί υπό τις οδηγίες του master servicer, δηλαδή της Oxalis Holding S.à r.l (ενημερωτικό δελτίο, σελ. 111), θα υποδεικνύει ιδιοκτησίες για τις οποίες «θα μπορεί να καταθέτει προσφορά για πλειστηριασμούς στο όνομα της REOCo [σσ: ασχολείται με αγορά, μίσθωση, ανακαίνιση και πώληση ακινήτων] (…) (σελ. 137). (Αξίζει να σημειωθεί ότι στο εταιρικό προφίλ της Celidoria, η Oxalis εμφανίζεται ως συνεργαζόμενη εταιρεία με έδρα το Λουξεμβούργο και έχει την ίδια διεύθυνση με την Celidoria.)

Ο master servicer, εδώ η Oxalis Holding S.à r.l, είναι με απλά λόγια ο γενικός συντονιστής: σαν άλλη «θεά Κάλι», κατευθύνει, επιβλέπει και συντονίζει τα πολλά της «χέρια»: τις δραστηριότητες του Issuer (Pillar DAC), του servicer και του REO servicer. Λαμβάνει στρατηγικές αποφάσεις για τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου και των ακινήτων REO. 

Η έδρα στην Ιρλανδία, τα ακίνητα στην Ελλάδα 

Είναι σύνηθες φαινόμενο οι εταιρείες ειδικού σκοπού (Special Purpose Vehicle) να επιλέγουν μια «φιλική φορολογική έδρα», όπως διαφημίζεται  στο ενημερωτικό δελτίο (σελ 51). Η έδρα αυτή συχνά είναι η Ιρλανδία. Σύμφωνα με τον καθηγητή Αυγουλέα, τα SPV δημιουργούνται κυρίως «για λόγους bankruptcy remoteness [σ.σ.: περιορισμού του ρίσκου χρεοκοπίας], δηλαδή αν υπάρχουν αξιώσεις από πιστωτές του fund, να μην πηγαίνουν στο fund αλλά στο όχημα ειδικού σκοπού, το οποίο έχει δική του νομική προσωπικότητα και υποτίθεται ότι είναι ανεξάρτητο από το fund».

«Έχουμε πιστωτικές ροές οι οποίες στην πορεία μπορεί να δημιουργήσουν επενδυτικές φούσκες και συστημικό κίνδυνο, κάτω από τη μύτη των εποπτικών αρχών»

Αιμίλιος Αυγουλέας, Καθηγητής Διεθνούς Τραπεζικού Δικαίου

«Επίσης, είναι πολύ συνηθισμένο όταν δημιουργείς μια επενδυτική δραστηριότητα να την εντάσσεις κάπου όπου να μην έχει οργανική σχέση με τον ίδιο τον οργανισμό που διαχειρίζεται την επενδυτική δραστηριότητα. Εξ ου και η Ιρλανδία είναι πολύ δημοφιλής προορισμός για όλα αυτά τα επενδυτικά οχήματα ή οχήματα ειδικού σκοπού. Αλλά ο κύριος λόγος είναι για να μην μπορούν να εγερθούν αξιώσεις εναντίον του κεφαλαίου από πιστωτές ή από όσους έχουν διαφορές με το επενδυτικό κεφάλαιο… Είναι παλιά τεχνική, δεν έχει δημιουργηθεί αποκλειστικά για την Ελλάδα. Είναι κάτι που χρησιμοποιήθηκε ευρέως και στις ΗΠΑ πριν από την πρόσφατη κρίση», εξηγεί ο καθηγητής. Ωστόσο, «κάποιες φορές το SPV δημιουργείται και για φοροαποφυγή».

Γιατί όμως τo SPV δεν φορολογείται στην Ελλάδα; Γιατί «είναι πολύ δύσκολο να αποδείξει κανείς ότι η πραγματική έδρα των εργασιών του fund είναι στην Ελλάδα». Τα SPV είναι κομμάτι του σκιώδους τραπεζικού συστήματος, το οποίο λειτουργεί νόμιμα. Παρ’ όλ’ αυτά, «έχουμε πιστωτικές ροές οι οποίες στην πορεία μπορεί να δημιουργήσουν επενδυτικές φούσκες και συστημικό κίνδυνο, κάτω από τη μύτη των εποπτικών αρχών». Το σκιώδες τραπεζικό σύστημα προϋπήρχε, «γι’ αυτό κατέρρευσε η Lehman Brothers, για παράδειγμα».

Ο οικονομολόγος και διδάσκων στο ΕΚΠΑ Νίκος Στραβελάκης, προκρίνει το γεγονός ότι οι αγοραστές των δανείων αρνούνται να έχουν ελληνικό ΑΦΜ, γιατί «προσπαθούν να μην πληρώσουν φόρο στα πιθανά κέρδη που θα βγάλουν». 

Η διατήρηση φορολογικής έδρας εκτός Ελλάδας σημαίνει πως τα ποσά που εισπράττουν αυτές οι εταιρείες στην Ελλάδα καταλήγουν να φορολογούνται εκεί όπου διατηρούν φορολογική έδρα, εν προκειμένω στην Ιρλανδία. Σε κάθε περίπτωση ενισχύουν την οικονομία της Ιρλανδίας, καθώς, ακόμα και αν εκεί ο φόρος είναι ελάχιστος ή μηδενικός, δημιουργούν «ανάπτυξη». 

Τα δε ποσά που «κάνουν φτερά» για το εξωτερικό είναι τεράστια: Η αξία των υπό διαχείριση δανείων από τους servicers ήταν 69,466 δισ. ευρώ στο τέλος του δ΄τριμήνου του 2023, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Από αυτά, τα υπό διαχείριση στεγαστικά δάνεια διαμορφώθηκαν σε 21,646 δισ. ευρώ – το ⅓ δηλαδή.

Ζητήσαμε επανειλημμένα συνέντευξη από τον Γραμματέα του ΜέΡΑ25 Γιάνη Βαρουφάκη για να συζητήσουμε λεπτομερώς το θέμα των κόκκινων δανείων, το οποίο το κόμμα του αναδεικνύει συστηματικά, ωστόσο συναντήσαμε κλειστές πόρτες.  

Η ακτινογραφία του χαρτοφυλακίου Pillar

Το χαρτοφυλάκιο Pillar στην αρχική του σύνθεση αφορούσε 33.477 δανειολήπτες, φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Ο κάθε δανειολήπτης (που μπορεί να έχει ένα ή περισσότερα δάνεια) χρωστά κατά μέσον όρο 59.738,66 ευρώ. Η συνολική ακαθάριστη αξία του χαρτοφυλακίου, δηλαδή το σύνολο των αρχικών δανείων που αυτό περιλαμβάνει, είναι 1.999.434.406,89 ευρώ. 

Εφόσον η συνολική αξία των κόκκινων δανείων που διαχειρίζονται οι Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις ανέρχεται σε 70 δισ. ευρώ, το Pillar αποτελεί περί το 2,8% των κόκκινων δανείων που διαχειρίζονται όλοι οι servicers.

Θέσεις και χρήσεις των πλειστηριαζόμενων ακινήτων του χαρτοφυλακίου Pillar

Ο διαδραστικός χάρτης καλύπτει την περίοδο Μάρτιος 2019-Ιανουάριος 2024. Το μέγεθος κάθε κύκλου αναπαριστά την τιμή εκκίνησης του ακινήτου στον πλειστηριασμό, ενώ το χρώμα του κύκλου αναπαριστά τη χρήση του. Μπορείτε να εξερευνήσετε τα ακίνητα σε όλη τη χώρα και να εστιάσετε σε επίπεδο δρόμου. Μετακινώντας τον δείκτη του ποντικιού πάνω από τα σημεία κάθε ακινήτου, μπορείτε να δείτε λεπτομέρειες για τη θέση και τη χρήση του, ημερομηνία, τιμή εκκίνησης και κατάσταση του πλειστηριασμού, καθώς και το εμβαδόν και το έτος κατασκευής του ακινήτου.

Έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον το πώς κατανέμονται τα δάνεια του χαρτοφυλακίου. Το 5% των κορυφαίων δανειοληπτών αντιπροσωπεύει το 23,01% της συνολικής ακαθάριστης αξίας του χαρτοφυλακίου, δηλαδή σε ένα πολύ μικρό ποσοστό των δανειοληπτών αντιστοιχεί σχεδόν το ¼ της αξίας του χαρτοφυλακίου. Το επόμενο 5% των δανειοληπτών αντιπροσωπεύει το 12,26% της συνολικής ακαθάριστης αξίας του χαρτοφυλακίου. Με άλλα λόγια, αρκεί αυτοί οι λίγοι μεγάλοι δανειολήπτες να μην μπορούν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους για να έχει το χαρτοφυλάκιο πρόβλημα αποδοτικότητας.  

Τα περισσότερα σε αριθμό δάνεια του χαρτοφυλακίου Pillar είναι τα μικρά – μέχρι 20.000 ευρώ. Παρότι όμως αυτά αποτελούν το 33,76% των δανείων, αντιστοιχούν μόλις στο 9,51% της ακαθάριστης αξίας του χαρτοφυλακίου. Το 29,10% της συνολικής αξίας των δανείων του Pillar αποτελούν τα δάνεια 50.000-100.000 ευρώ. Υπάρχει ένα μικρό ποσοστό δανείων (1,43%) με αξία πάνω από 200 χιλιάδες ευρώ, που ωστόσο αντιστοιχεί στο 10,77% της ακαθάριστης αξίας του χαρτοφυλακίου.

Ενδιαφέρον έχει και η ωρίμανση των δανείων, δηλαδή το πόσο παλιά έχουν συναφθεί. Το μεγαλύτερο ποσοστό (29,31%) είναι δάνεια που συνήφθησαν πέντε έως οκτώ χρόνια πριν τον Σεπτέμβριο του 2018 (στην αρχή και κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, δηλαδή) και αντιστοιχούν στο 20,55% της ακαθάριστης αξίας του χαρτοφυλακίου.

Η γεωγραφία της υπερχρέωσης

Η μερίδα του λέοντος (50%) της αξίας των ιδιοκτησιών, που αντιστοιχεί στο 40,7% των δανείων του χαρτοφυλακίου, εντοπίζεται στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Οι περιοχές με χαμηλότερη συμμετοχή είναι τα Κύθηρα και τα νησιά του Αιγαίου, η Κρήτη, η Θεσσαλία, η Ήπειρος και η Κέρκυρα.

Συγκεντρώσαμε και αναλύσαμε τα δεδομένα από την επίσημη ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών του ελληνικού κράτους eauction.gr κατά την περίοδο Μάρτιος 2019-Ιανουάριος 2024. Τα στοιχεία αφορούν ολόκληρη τη χώρα. Μέσω αυτών είναι εύκολο να εντοπίσει κανείς κάθε ιδιοκτησία που ανέβηκε στην πλατφόρμα σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή της προαναφερθείσας περιόδου. Από το σύνολο των στοιχείων της πλατφόρμας, ξεχωρίσαμε και αναλύσαμε όλα όσα αφορούν το χαρτοφυλάκιο Pillar.

Τα βασικά συμπεράσματα σε σχέση με το χαρτοφυλάκιο Pillar μπορούν να συνοψιστούν ως εξής:

Στο προαναφερθέν διάστημα διενεργήθηκαν 4.820 εγγραφές / πλειστηριασμοί από doValue, QQuant και Eurobank. Από αυτούς, οι 3.099 αφορούν μοναδικές ιδιοκτησίες. Με άλλα λόγια, τα υποθηκευμένα ακίνητα που έχουν βγει στο σφυρί είναι 3.099, απλώς κάποια από αυτά εκπλειστηριάστηκαν πάνω από μία φορά – κι έτσι προκύπτει μεγαλύτερος αριθμός πλειστηριασμών. 

Τα στοιχεία παρουσιάζουν μια πυκνότερη συγκέντρωση ακινήτων σε αστικές περιοχές, με έντονη την παρουσία τους στις μεγάλες αστικές περιφέρειες της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Συνοπτικά, η μεγάλη πλειοψηφία των εκπλειστηριασμένων ακινήτων του Pillar, τα περισσότερα εκ των οποίων βρίσκονται στην Αττική, είναι οικιστικά ακίνητα μικρότερα των 90 τ.μ. και παλαιότερα των 40 ετών. Πιο συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων έχουν εκπλειστηριαστεί 268 οικιστικά ακίνητα με μέση τιμή επιφάνεια τα 69.55 τμ. και μέση τιμή παλαιότητας τα 54 έτη. Ακολουθεί ο Δήμος Πειραιά με 91 οικιστικά ακίνητα μέσης επιφάνειας 68 τ.μ και μέσης παλαιότητας 47 ετών. Στην τρίτη θέση βρίσκεται ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 78 οικιστικά ακίνητα μέσης επιφάνειας 69.2 τ.μ και μέση τιμή παλαιότητας τα 53 έτη.

Συνοπτικά, η μεγάλη πλειοψηφία των εκπλειστηριασμένων ακινήτων του Pillar είναι οικιστικά ακίνητα – τα περισσότερα εκ των οποίων βρίσκονται στην Αττική, είναι μικρότερα των 90 τ.μ. και παλαιότερα των 40 ετών.

Πιο συγκεκριμένα, για τα εκπλειστηριασμένα ακίνητα του Pillar, το μέσο μέγεθος των 3.099 ιδιοκτησιών είναι 80 τ.μ. και η μέση παλαιότητά τους τα 42 έτη.

Σε σχετική ερώτησή μας, η Eurobank απάντησε πως «σχετικά με τους πλειστηριασμούς ακινήτων που έχει επισπεύσει η Pillar Finance DAC [σ.σ.: το διάστημα Μάρτιος 2019-Μάρτιος 2024], σύμφωνα με την ενημέρωση που έχει η Eurobank ως senior ομολογιούχος, αυτοί είναι περίπου 130 τον αριθμό». 

Καταρχάς, όπως έχουμε παραπάνω περιγράψει, η Pillar Finance DAC δεν επισπεύδει η ίδια πλειστηριασμούς απευθείας – αυτή είναι αποκλειστική αρμοδιότητα του εκάστοτε servicer (της doValue αρχικά, της QQuant στη συνέχεια). 

Το κυριότερο όμως πρόβλημα ήταν η διαφορά μεταξύ των 130 ακινήτων που ανέφερε η τράπεζα ως εκπλειστηριασμένων από το χαρτοφυλάκιο Pillar και των 3.099 που προκύπτει από το ρεπορτάζ μας (doValue: 3.026, QQuant: 71, Eurobank: 2). Δεδομένου ότι η απόκλιση αυτή ήταν τεράστια, επανήλθαμε με νέα διευκρινιστική ερώτηση στη Eurobank. 

Οι αγοραστές των δανείων αρνούνται να έχουν ελληνικό ΑΦΜ, γιατί «προσπαθούν να μην πληρώσουν φόρο στα πιθανά κέρδη που θα βγάλουν». 

Νίκος Στραβελάκης, οικονομολόγος

Στην απάντησή της, η τράπεζα αναγνώρισε ότι οι πλειστηριασμοί στο πλαίσιο του Pillar είναι 4.490, στους οποίους περιλαμβάνονται  προγραμματισμένοι, ακυρωθέντες, άγονοι και επιτυχημένοι πλειστηριασμοί. Η Eurobank σημειώνει ότι από τους 4.490 πλειστηριασμούς, οι επιτυχημένοι είναι 974 και αντιστοιχούν σε 426 οριζόντιες ιδιοκτησίες οι οποίες «κατά εκτίμηση, αντιστοιχούν σε περίπου 150 ακίνητα (τα 130 που είχαμε στην προηγούμενη απάντηση μας αντιστοιχούσαν σε προγενέστερη ημερομηνία)…». (Όλες οι απαντήσεις της Eurobank εδώ.)

Είναι ενδιαφέρον ότι ενώ ο «Ηρακλής» βασίζεται στην αποξένωση της δανείστριας τράπεζας από τα κόκκινα δάνεια και την τύχη των ακινήτων, η τράπεζα δεν απαντά ότι δεν σχετίζεται πια με τα ακίνητα και άρα με τα όποια κέρδη ή ζημίες προκύψουν από τον πλειστηριασμό τους, αλλά μας δίνει πληροφορίες για την τύχη τους, αναγνωρίζοντας έτσι εμμέσως πλην σαφώς την εμπλοκή της. Είναι δε χαρακτηριστικό ότι μετέρχεται για τον εαυτό της τον όρο «senior ομολογιούχος», κάτι που μαρτυρά την προσκόλλησή της στο όλο σχήμα. Επιβεβαιώνει κατ’ αυτόν τον τρόπο το συμπέρασμα της έρευνάς μας ότι η τράπεζα απολαμβάνει όλα τα προνόμια που απορρέουν από την «αποξένωση», χάρη σε ένα εικονικό σχήμα που της επιτρέπει να μην κόβει τον ομφάλιο λώρο και να συμμετέχει προνομιακά στη διανομή των υπεραξιών που προκύπτουν. 

Ερωτήσεις στείλαμε επίσης στην Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Οι απαντήσεις της ωστόσο ήταν αρκετά γενικές στα περισσότερα από τα ερωτήματα που της θέσαμε. Μεταξύ άλλων, απάντησε πως «για την αποτροπή περιπτώσεων συγκρούσεων συμφερόντων κατά τη διαχείριση κόκκινων δανείων και την εκποίηση ακινήτων, λαμβάνονται συγκεκριμένα μέτρα». (Όλες οι απαντήσεις της ΤτΕ εδώ.)

Το υπουργείο Οικονομικών και η QQuant δεν απάντησαν στις ερωτήσεις που τους στείλαμε. Σε περίπτωση που μετά τη δημοσίευση λάβουμε άλλη απάντηση, θα τη δημοσιεύσουμε αμέσως. 

Το γεγονός ότι η Eurobank θεώρησε καλό να απαντήσει ενώ η QQuant αδιαφόρησε επιδεικτικά, επιβεβαιώνει το εύρημα της έρευνας ότι ένας από τους βασικούς στόχους αυτής της πολύπλοκης δομής είναι να επιρρίψει το «πολιτικό» ρίσκο της εκποίησης των ακινήτων σε φορείς που δεν είναι ευάλωτοι στην κοινωνική πίεση. Με την έρευνά μας και με τις ερωτήσεις, επαναφέραμε την πίεση εκεί που έπρεπε.

Ανακαλύψαμε τον νικητή των πλειστηριασμών!

Για τις ανάγκες αυτού του ρεπορτάζ χρειάστηκε να εξερευνήσουμε την πλατφόρμα πλειστηριασμών του ελληνικού Δημοσίου και να προσπαθήσουμε να συγκεντρώσουμε και να ταξινομήσουμε με ποικίλα κριτήρια όλα τα διαθέσιμα στοιχεία από τους πλειστηριασμούς ακινήτων που έχουν πραγματοποιηθεί στην Ελλάδα την τελευταία πενταετία.

Εν συνεχεία, απομονώσαμε τους πλειστηριασμούς που αφορούσαν ακίνητα του χαρτοφυλακίου Pillar, στην προσπάθειά μας να αποκωδικοποιήσουμε όλο το πλαίσιο μέσα στο οποίο η ακίνητη περιουσία των υπερχρεωμένων νοικοκυριών που απέτυχαν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες περνάει σε χέρια τρίτων, τις τεχνικές μέσω των οποίων τα κόκκινα δάνεια γεννούν υπεραξίες και τον τόπο με τον οποίο αυτές διανέμονται μέσω φανερών και κρυφών παρατραπεζικών συναλλαγών.

Απέμενε ένα τελευταίο βήμα, το πιο δύσκολο: Να ανακαλύψουμε σε ποια χέρια καταλήγουν τα σπίτια του κοσμάκη. 

Διανύσαμε αυτό το τελευταίο μίλι της έρευνας διασταυρώνοντας με επιμονή και υπομονή τα στοιχεία του κάθε πλειστηριασθέντος ακινήτου του χαρτοφυλακίου της Pillar, με τη μοναδική βάση δεδομένων όπου παρέχονται -στις περισσότερες των περιπτώσεων- οι αναγκαίες πληροφορίες: Το Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Τα αποκαλυπτικά αποτελέσματα αυτής της έρευνας θα δημοσιευθούν την ερχόμενη εβδομάδα, στο επόμενο ρεπορτάζ αυτής της σειράς: «Πλειστηριασμοί ακινήτων: H Pillar κερνάει, η Eurobank πίνει».

Ταυτότητα Έρευνας

Το άρθρο δημοσιεύεται στο πλαίσιο του διασυνοριακού πρότζεκτ Urban Journalism Network, ενός δικτύου ρεπόρτερ, δημοσιογράφων δεδομένων και ειδικών οπτικοποίησης το οποίο ερευνά τις κοινές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και χώρες. 

Η έρευνα χρηματοδοτήθηκε από το πρόγραμμα Stars4Media και το Journalismfund Europe.

Το άρθρο Κόκκινα δάνεια: Ο μίτος των funds οδηγεί πίσω στη Eurobank εμφανίστηκε πρώτα στο R•U.

Ως αφετηρία της έρευνάς μας χρησιμοποιήσαμε το ενημερωτικό έντυπο (προσπέκτους) της Ιρλανδικής εταιρείας Pillar Finance Designated Activity Company (DAC), ένα αρχείο 270 σελίδων σε .pdf φορμάτ που ανακαλύψαμε στην ιστοσελίδα της της Κεντρικής Τράπεζας της Ιρλανδίας. Πρόκειται για το μοναδικό έγγραφο που έχουμε εντοπίσει έως τώρα το οποίο να παρουσιάζει με τέτοια λεπτομέρεια τα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου και το δίκτυο των εταιρειών που το περιβάλλουν, καθώς και πολλές άλλες πληροφορίες που φωτίζουν τη λογική που διέπει η ύπαρξη τέτοιων πολύπλοκων διασυνοριακών δικτύων. 

Ωστόσο, από τις πρώτες κιόλας σελίδες του, όπου παρουσιάζεται η διαγραμματική επισκόπηση της συναλλαγής και των ταμειακών ροών που διατρέχουν το Pillar, συνειδητοποιήσαμε ότι αν έπρεπε να αποκωδικοποιήσουμε τον λαβύρινθο αυτόν, θα έπρεπε να δημιουργήσουμε δικές μας βάσεις δεδομένων, συνδυάζοντας πληροφορίες από διαφορετικές πηγές. 

Συνεχίσαμε με τα δεδομένα των πλειστηριαζόμενων ακινήτων του χαρτοφυλακίου που δημοσιεύονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών eauction.gr. Για να αποκτήσουμε μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα, τα διασταυρώσαμε με δημοσιεύματα του Τύπου, στοιχεία ιδιοκτησίας για τα ακίνητα από το Κτηματολόγιο, χρηματοοικονομικές καταστάσεις των εμπλεκόμενων εταιρειών από τα εθνικά εμπορικά μητρώα σε Ελλάδα, Ιρλανδία και Λουξεμβούργο και, τέλος, παίρνοντας συνεντεύξεις με τραπεζικές και πανεπιστημιακές πηγές. Σε όλες τις περιπτώσεις, δημιουργήσαμε δομημένα σύνολα δεδομένων σε .csv και .xlsx, έγγραφα .pdf και έγγραφα σε Word φορμάτ, τα οποία αναλύθηκαν και χρησιμοποιήθηκαν για τα ρεπορτάζ που δημοσιεύουμε στο πλαίσιο του έρευνας.

Η μεθοδολογία που ακολουθεί περιγράφει τα βήματα που ακολουθήσαμε για την ανάκτηση και διαχείριση των δεδομένων και παρουσιάζει τα αποτελέσματα της ανάλυσής μας. 

Από το .pdf στο χαρτί και πίσω στον ιστό: Αποκωδικοποιώντας το προπέκτους του χαρτοφυλακίου Pillar και το δίκτυο των εμπλεκόμενων εταιρειών

Το προσπέκτους του χαρτοφυλακίου αφορά την έκδοση σημειώσεων από την Pillar Finance DAC, μια εταιρεία ειδικού σκοπού με έδρα την Ιρλανδία. Περιγράφει την έκδοση τριών τάξεων ομολόγων, συνολικής αξίας περίπου 2 δισ. ευρώ, με διαφορετικά επιτόκια και όρους. Οι πληρωμές των τόκων και του κεφαλαίου βασίζονται στις εισπράξεις από το χαρτοφυλάκιο κόκκινων δανείων Pillar, που είναι εξασφαλισμένα κυρίως με ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. 

Η δομή αυτή περιλαμβάνει ενισχύσεις πίστωσης και υποστήριξη ρευστότητας για την προστασία των επενδυτών μέσω των εγγυήσεων του ελληνικού δημοσίου, και συγκεκριμένα του προγράμματος «Ηρακλής». 

Το έγγραφο αναλύει επίσης τις διαδικασίες αποπληρωμής των ομολογιούχων, καθώς και τους κινδύνους και τα νομικά θέματα που σχετίζονται με την επένδυση. Επιπλέον, καθορίζει τις υποχρεώσεις της Pillar Finance DAC προς τους ομολογιούχους και τους ρυθμιστικούς περιορισμούς σχετικά με τη διανομή και την προσφορά των ομολόγων.

Από τις σημαντικότερες πληροφορίες που αντλήσαμε από το προσπέκτους είναι οι διαγραμματικές επισκοπήσεις που απεικονίζουν τη δομή των συναλλαγών και τις ταμειακές ροές. Αυτά τα διαγράμματα παρέχουν μια οπτική αναπαράσταση των διαφόρων στοιχείων των συναλλαγών και του τρόπου με τον οποίο οι ταμειακές ροές διακινούνται μεταξύ των διαφόρων εταιρειών. Εξηγούν τις διαδρομές και τις αλληλεπιδράσεις ανάμεσα στα διάφορα μέρη και τα συστήματα που συμμετέχουν στις συναλλαγές. 

Συγκεκριμένα, το πρώτο διάγραμμα που ακολουθεί περιγράφει τη δομή των συναλλαγών, ενώ το δεύτερο διάγραμμα δείχνει τις ταμειακές ροές από τους δανειολήπτες προς τους κατόχους των ομολόγων, μέσω των διαφόρων διαμεσολαβητών και λογαριασμών. 

Για να κατανοήσουμε καλύτερα τα δεδομένα και τις σχέσεις μεταξύ τους ξεκινήσαμε να τα σχεδιάζουμε σε χαρτί. Δοκιμάζοντας διάφορα σχήματα και διατάξεις, προτού αποφασίσουμε ποιο λειτουργεί καλύτερα, καταφέραμε να εξερευνήσουμε συσχετίσεις και μοτίβα που δεν ήταν εμφανή στην αρχή. 

Στο χαρτί είναι εύκολο να κάνεις τροποποιήσεις και να πειραματιστείς με τη δομή της οπτικοποίησης. Αυτό μας έδωσε τη δυνατότητα για γρήγορες αλλαγές με βάση τα πρώτα σχόλια και τα νέα δεδομένα που προέκυπταν. Η διαδικασία λειτούργησε και ως προετοιμασία για την ψηφιακή οπτικοποίηση, καθώς μας έδωσε μια καθαρότερη εικόνα για το τελικό διάγραμμα με το πλέγμα των εταιρειών γύρω από το χαρτοφυλάκιο Pillar.

Τέλος, το προσπέκτους παρουσιάζει μια συλλογή πινάκων με τα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου. Μεταξύ άλλων, οι πίνακες περιλαμβάνουν πληροφορίες για τους δανειολήπτες, τον αριθμό των λογαριασμών, τη συνολική εγγεγραμμένη αξία του χαρτοφυλακίου, καθώς και την αξία των εξασφαλίσεων. Επιπλέον, περιγράφουν την κατανομή των δανείων και των ακινήτων που εξασφαλίζουν τα δάνεια ανά την Ελλάδα και παρέχουν στοιχεία για την πορεία αποπληρωμής τους και το ποσοστό των δανείων που έχουν υποστεί αναδιάρθρωση. 

Στη συνέχεια εξαγάγαμε τα στοιχεία από τους πίνακες του προσπέκτους και τα αντιγράψαμε σε υπολογιστικά φύλλα Google Sheets, ώστε να είναι εύκολα προσβάσιμα και επεξεργάσιμα από όλη την ομάδα. 

Αφού ολοκληρώσαμε τον έλεγχο και την οργάνωση των δεδομένων, τα μεταφέραμε στο online εργαλείο οπτικοποίησης δεδομένων Flourish, ώστε να δημιουργήσουμε τον διαδραστικό πίνακα με την ακτινογραφία του χαρτοφυλακίου. Ο διαδραστικός πίνακας προσφέρει στους αναγνώστες τη δυνατότητα να εξερευνούν τα δεδομένα αυτόνομα, να τα φιλτράρουν και να διερευνούν συγκεκριμένες πτυχές του χαρτοφυλακίου πιο αναλυτικά. Αυτό μπορεί να βοηθήσει στην καλύτερη κατανόηση των πολύπλοκων δεδομένων και στην ανάδειξη σημαντικών μοτίβων ή τάσεων που δεν είναι εμφανή με την πρώτη ματιά. 

Ανάκτηση και ανάλυση δεδομένων από το eauction.gr

Παράλληλα με την αποκωδικοποίηση του προσπέκτους, μαζέψαμε δεδομένα για τους πλειστηριασμούς των ακινήτων που συνδέονται με το χαρτοφυλάκιο Pillar και επισπεύδονται από τους servicer που έχουν αναλάβει τη ρευστοποίησή του.

Το διάστημα καταγραφής των 3.099 μοναδικών ακινήτων του χαρτοφυλακίου Pillar που πλειστηριάστηκαν σε όλη τη χώρα εκτείνεται από τις 12 Μαρτίου 2019 έως τις 13 Ιανουαρίου 2024. Για να συλλέξουμε αυτά τα δεδομένα καταγράψαμε τις σχετικές πληροφορίες κάθε πλειστηριασμού που έχει αναρτηθεί στο eauction.gr, ανεξαρτήτως χαρτοφυλακίου, και τις καταχωρήσαμε σε ένα ενιαίο σύνολο δεδομένων ώστε να μπορέσουμε να τις αναλύσουμε και να τις φιλτράρουμε. Σύμφωνα με την ανάλυσή μας, ο πρώτος πλειστηριασμός αναρτήθηκε στο eauction.gr στις 23 Οκτωβρίου 2017, ενώ μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2024 είχαν αναρτηθεί συνολικά 213.786 πλειστηριασμοί.

Το σύνολο των δεδομένων που έχουμε δημιουργήσει για το χαρτοφυλάκιο Pillar δίνει πρόσβαση, μεταξύ άλλων, στην τιμή πρώτης προσφοράς, στην τρέχουσα κατάσταση και στην ημερομηνία διεξαγωγής του πλειστηριασμού, στον αριθμό πλειστηριασμών ενός ακινήτου, στη διεύθυνση, στην επιφάνεια, στον όροφο και στην παλαιότητα του ακινήτου, καθώς και στο ποσό κατακύρωσής του στις περιπτώσεις που ο πλειστηριασμός ολοκληρώθηκε με επιτυχία και το ακίνητο πέρασε σε νέο ιδιοκτήτη. 

Για 209 από τα 405 ακίνητα, δηλαδή για το ένα στα δύο, που πλειστηριάστηκαν επιτυχώς, το ποσό κατακύρωσης ήταν μόλις ένα ευρώ πάνω από την τιμή πρώτης προσφοράς, ενώ για ακόμη 50 ακίνητα αυτή η διαφορά δεν ξεπέρασε τα 100 ευρώ, διαπίστωση που θέτει εν αμφιβόλω αυτήν καθ’ εαυτήν την έννοια «πλειστηριασμός».

Η ανάκτηση των δεδομένων έγινε με τη χρήση της γλώσσας προγραμματισμού Python. Με τη χρήση των βιβλιοθηκών Selenium και BeautifulSoup, συγκεντρώσαμε το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης και την έκθεση του εκτιμητή για κάθε ακίνητο, έγγραφα που δημοσιεύονται στη σελίδα κάθε πλειστηριασμού και είναι ψηφιακά διαθέσιμα σε μορφή pdf στο eauction.gr. 

Για τη μετατροπή των εγγράφων σε ενιαία υπολογιστικά επεξεργάσιμη μορφή, χρησιμοποιήθηκε η εργαλειοθήκη Apache Tika. Από αυτά τα έγγραφα ανακτήσαμε τη διεύθυνση, την επιφάνεια, τον όροφο, το έτος κατασκευής, τις γεωγραφικές συντεταγμένες και τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) κάθε ακινήτου, δηλαδή τον δωδεκαψήφιο αριθμό που προσδιορίζει μοναδικά οποιαδήποτε ιδιοκτησία στην Ελλάδα.

Μετά τη συλλογή των στοιχείων, είχαν δημιουργηθεί τρία διαφορετικά σύνολα δεδομένων: ένα με τις βασικές πληροφορίες κάθε πλειστηριασμού οι οποίες είχαν εξαχθεί από το eauction.gr, ένα με τις κατασχετήριες εκθέσεις και τις εκθέσεις εκτίμησης για κάθε πλειστηριασμό επίσης από το eauction.gr, κι ακόμα ένα με τα βασικά χαρακτηριστικά, τις γεωγραφικές συντεταγμένες και τους ΚΑΕΚ των πλειστηριαζόμενων ακινήτων. 

Σε καθένα από αυτά χρειάστηκε να γίνουν καθαρισμός και διορθώσεις, ώστε να δημιουργηθεί το τελικό σύνολο δεδομένων και να είναι δυνατό το φιλτράρισμα και ο γεωεντοπισμός των ακινήτων. Για τον καθαρισμό των δεδομένων χρησιμοποιήθηκαν οι ανοιχτές βιβλιοθήκες Pandas και Regular Expressions, καθώς και η online εφαρμογή καθαρισμού και ανάλυσης δεδομένων OpenRefine.

Χάρτες: οπτικοποιώντας τα δεδομένα του eauction.gr 

Μετά τη δημιουργία της ενιαίας βάσης δεδομένων του eauction.gr και του Κτηματολογίου, σειρά είχε η χαρτογράφηση των πλειστηριαζόμενων ακινήτων. 

Η χαρτογράφηση δημιουργήθηκε μέσω του QGIS, ενός προγράμματος ανοιχτής πρόσβασης (open source). Το QGIS είναι μια ψηφιακή τεχνολογία που επιτρέπει σε γεωγράφους και ερευνητές να αναλύουν τοπία, πόλεις και άλλα στοιχεία του χώρου με βάση συγκεκριμένα δεδομένα. 

Έτσι, στην προκειμένη, χρησιμοποιώντας τις γεωγραφικές συντεταγμένες και τη διεύθυνσή των ακινήτων από το eauction.gr, δημιουργήσαμε μια πινέζα στον χάρτη για κάθε ένα από αυτά. Ενώ τα γεωγραφικά στίγματα των ακινήτων που βρίσκονται εντός πόλεων και οικισμών, με σαφή ονόματα και αριθμούς οδών, παρουσιάζουν μεγάλη ακρίβεια, δεν ισχύει το ίδιο για τα ακίνητα και τα γεωτεμάχια που βρίσκονται εκτός αστικού ιστού. Έτσι, κατηγοριοποιήσαμε τα ακίνητα σε εκείνα που έχουν ακριβές γεωγραφικό στίγμα (πράσινη κουκίδα) και σε εκείνα που δεν έχουν (κόκκινη κουκίδα), όπως φαίνεται στον παρακάτω χάρτη. Για τα ακίνητα που δεν βρήκαμε ακριβή τοποθεσία, λάβαμε ως σημείο το κέντρο του κοντινότερου οικισμού. 

Από το σύνολο των δεδομένων, επιλέξαμε να αναλύσουμε χωρικά τρεις παράγοντες: 

• το σύνολο των πλειστηριαζόμενων ακινήτων ανά γεωγραφική περιφέρεια,
• τον τύπο χρήσης του ακινήτου,
• το ύψος της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού σε σχέση με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.

Ο χάρτης της γεωγραφικής κατανομής παρουσιάζει το σύνολο των πλειστηριαζόμενων ακινήτων ανά περιφέρεια (αριθμός στον μπλε κύκλο), καθώς και την προσεγγιστική κατανομή τους εντός των ορίων κάθε περιφέρειας (αριθμός στον γκρί κύκλο). Η θέση των γκρι κύκλων τοποθετείται κατά προσέγγιση κεντροβαρικά των υποπεριοχών της κάθε γεωγραφικής περιφέρειας. 

Η δεύτερη και η τρίτη κατηγορία ανάλυσης δεδομένων, δηλαδή ο τύπος του ακινήτου και η τιμή εκκίνησής του στον πλειστηριασμό, συνδυάστηκαν σε έναν διαδραστικό χάρτη, ο οποίος δημιουργήθηκε μέσω της online πλατφόρμας Mapbox και εμπλουτίστηκε με τις Javascript βιβλιοθήκες του Mapbox, καθώς και με custom Javascript κώδικα. 

Ο χάρτης παρουσιάζει τα πλειστηριαζόμενα ακίνητα του χαρτοφυλακίου Pillar σε ολόκληρη την Ελλάδα, καλύπτοντας την περίοδο από τις 12 Μαρτίου 2019 έως τις 13 Ιανουαρίου 2024. Το μέγεθος κάθε κύκλου μεγαλώνει ανάλογα με την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού, ενώ το χρώμα του κύκλου αναπαριστά τη χρήση του ακινήτου. Με μια ματιά, το μπλε χρώμα κυριαρχεί στον χάρτη, υποδηλώνοντας ότι η συντριπτική πλειοψηφία των πλειστηριαζόμενων ακινήτων είναι κατοικίες. 

Για λόγους αναγνωσιμότητας και βελτιστοποίησης των δεδομένων, οι κατηγορίες χρήσεων των ακινήτων, όπως αναγράφονται στο eauction.gr, συμπτύχθηκαν ως εξής: 

• κατοικία, οικόπεδο με κτίσμα → κατοικία
• κατάστημα, γραφείο, άλλος επαγγελματικός χώρος → Επαγγελματικοί χώροι
• βιομηχανία, βιοτεχνία → Βιομηχανικός / Βιοτεχνικός χώρος

Οι κατηγορίες οικόπεδο, αγροτεμάχιο, αγροτεμάχιο με κτίσμα, θέση στάθμευσης, ξενοδοχείο και αποθήκη παρέμειναν ως είχαν. Παρόλα αυτά, διαπιστώσαμε ότι οι κατηγοριοποιήσεις των χρήσεων του eauction.gr και ιδίως η κατηγορία «κατοικία» ενδέχεται να εμπεριέχει και ακίνητα μεικτών χρήσεων, όπως κτίρια με καταστήματα στο ισόγειο. 

Η ανάλυση με βάση την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού υποδεικνύει αφενός μια σύμπνοια μεταξύ τιμών εκκίνησης και κλίμακας αξίας γης ανά περιοχή και αφετέρου μια αντιστρόφως ανάλογη σχέση συγκέντρωσης πλειστηριαζόμενων ακινήτων και αξιών γης. Με άλλα λόγια, σε περιοχές με υψηλές αξίες ακινήτων, όπως η Νέα Ερυθραία, το Κρυονέρι ή το Ψυχικό, συναντάμε λιγότερες πλειστηριαζόμενες κατοικίες με υψηλές τιμές εκκίνησης, σε αντίθεση με περιοχές χαμηλότερων αξιών γης, όπως η ευρύτερη περιοχή των Πατησίων, όπου πλειστηριάζονται πολλές κατοικίες, αλλά σε χαμηλές τιμές. 

Στην προσπάθειά μας να καταστήσουμε τη δημοσιογραφική έρευνα πιο διαφανή και προσβάσιμη, χρησιμοποιούμε προηγμένα εργαλεία διαχείρισης δεδομένων και περιγράφουμε αναλυτικά τη μεθοδολογία μας, βήμα προς βήμα, επιτρέποντας έτσι σε κάθε ενδιαφερόμενο να κατανοήσει, να αξιοποιήσει και να επαληθεύσει τα αποτελέσματά μας. Με τη δημοσίευση και ανοιχτή πρόσβαση στα δεδομένα μας, στοχεύουμε να υποστηρίξουμε και να ενθαρρύνουμε την ευρύτερη συμμετοχή στην έρευνα με δεδομένα και τη δημοσιογραφία εν γένει.

Έρευνα στο Κτηματολόγιο: Ποιοί χτυπάνε ακίνητα σε πλειστηριασμούς; 

Το eauction.gr δεν αποκαλύπτει τον αγοραστή των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών που ολοκληρώθηκαν. Έτσι, για να διαπιστώσουμε ποια νομικά και φυσικά πρόσωπα χτύπησαν τα 405 πλειστηριαζόμενα ακίνητα του Pillar, η ομάδα του Reporters United στράφηκε στα αρχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. 

Η έρευνα στο Κτηματολόγιο έγινε με βάση τον ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου) κάθε ιδιοκτησίας. Μέσω του ΚΑΕΚ αποκτήσαμε πρόσβαση στο ιστορικό μεταβιβάσεων, τους πρότερους και παροντικούς ιδιοκτήτες και στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που συνοδεύουν κάθε ιδιοκτησία. 

Αξίζει να σημειωθεί ότι η διαδικασία κτηματογράφησης δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλη την επικράτεια, κατά συνέπεια ορισμένα ακίνητα δεν είναι διαθέσιμα. Επιπλέον, οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου δεν είναι άμεσα προσβάσιμες στο ευρύ κοινό στο σύνολό τους. Αντίθετα, συγκεκριμένοι επαγγελματικοί κλάδοι (μηχανικοί, δικηγόροι, δικαστικοί επιμελητές και συμβολαιογράφοι) έχουν δικαίωμα πρόσβασης και έρευνας σε διαφορετικά τμήματα των κτηματολογικών δεδομένων. Συγκεκριμένα:

• Οι μηχανικοί έχουν δικαίωμα έρευνας με βάση τον ΚΑΕΚ ή τη διεύθυνση ακινήτου / γεωτεμαχίου
• Οι δικηγόροι και συμβολαιογράφοι με βάση τον ΚΑΕΚ, τη διεύθυνση ακινήτου/γεωτεμαχίου και το ονοματεπώνυμο/ ΑΦΜ του ιδιοκτήτη.

Παρόλο που η χρήση του ΚΑΕΚ είναι η μέθοδος που οδηγεί σε μεγαλύτερη ακρίβεια αποτελεσμάτων, καθώς ο ΚΑΕΚ είναι μοναδικός για κάθε ιδιοκτησία, στην πράξη καταφέραμε να συγκεντρώσουμε πληροφορίες μόνο για τα 243 από τα 405 ακίνητα που αναζητήσαμε. Αυτή η απόκλιση οφείλεται είτε σε απουσία δεδομένων λόγω έλλειψης κτηματογράφησης, είτε σε λανθασμένους ΚΑΕΚ που αναγράφονται στο σύστημα του e-auction.gr. Μια εναλλακτική μέθοδος θα μπορούσε να είναι η έρευνα με βάση τη διεύθυνση του ακινήτου, εφόσον είναι γνωστός ο όροφος και η επιφάνειά του. 

Με την παραπάνω μέθοδο διαπιστώσαμε ότι τα 41 από τα 243 ακίνητα που πλειστηριάστηκαν επιτυχώς έχουν αγοραστεί από την εταιρεία Pillar Estate Κτηματομεσιτική Μονοπρόσωπη Α.Ε. Φυσικά, ο αριθμός αυτός ενδέχεται να είναι μεγαλύτερος καθώς δεν γνωρίζουμε πόσα από τα υπολειπόμενα 162 ακίνητα που δεν εντοπίσαμε στο Κτηματολόγιο αγοράστηκαν επίσης από την Pillar. 

Μετά την ολοκλήρωση της έρευνας στο Κτηματολόγιο, κατηγοριοποιήσαμε τους αγοραστές των ακινήτων σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Επιλέξαμε να μην δημοσιεύσουμε την ταυτότητα των φυσικών προσώπων – αγοραστών και εστιάσαμε στην κατηγοριοποίηση των νομικών προσώπων, δίνοντας έμφαση στην εταιρεία Pillar, σε εταιρείες του ομίλου Eurobank και σε άλλες κτηματομεσιτικές / επενδυτικές εταιρείες. 

Στην προσπάθειά μας να καταστήσουμε τη δημοσιογραφική έρευνα πιο διαφανή και προσβάσιμη, χρησιμοποιούμε προηγμένα εργαλεία διαχείρισης δεδομένων και περιγράφουμε αναλυτικά τη μεθοδολογία μας, βήμα προς βήμα, επιτρέποντας έτσι σε κάθε ενδιαφερόμενο να κατανοήσει, να αξιοποιήσει και να επαληθεύσει τα αποτελέσματά μας. Με τη δημοσίευση και ανοιχτή πρόσβαση στα δεδομένα μας, στοχεύουμε να υποστηρίξουμε και να ενθαρρύνουμε την ευρύτερη συμμετοχή στην έρευνα με δεδομένα και στη δημοσιογραφία εν γένει.

Αν εντοπίσετε κάποιο λάθος στα δεδομένα, παρακαλούμε να μας ενημερώσετε μας στο reporters@reportersunited.gr.

Το άρθρο Κόκκινα δάνεια: Η μεθοδολογία της έρευνας εμφανίστηκε πρώτα στο R•U.

«Ποια περιπέτειά μου; Σαν όλων των Ελλήνων είναι», ήταν η πρώτη κουβέντα της κ. Τ.Θ., η οποία περιμένει να δει αν θα ενταχθεί στην πλατφόρμα ευάλωτων νοικοκυριών μήπως και δεν εκπλειστηριαστεί η πρώτη της κατοικία. «Μπορεί να βγει απόφαση που να λέει ότι μένεις για 12 χρόνια μέσα, σου βγάζει ένα νοίκι που πληρώνεις, και στα 12 χρόνια αν θες το αγοράζεις στην αντικειμενική του αξία. Το οποίο δεν είναι λύση, παρά μόνο εάν περιμένεις μήπως και στα 12 χρόνια πεθάνεις, να μην έχεις να βγαίνεις έξω». 

Στήριξε την ανεξάρτητη δημοσιογραφία του Reporters United εδώ!

Η κ. Τ.Θ. και ο σύζυγός της είχαν πάρει εμπορικά κυρίως δάνεια στις καλές εποχές. Μέχρι το 2012 τα εξυπηρετούσαν. Μετά ήρθε η κρίση, οι αναποδιές, και η Τ.Θ. έκλεισε την επιχείρησή της. Μάζεψαν όλα τα δάνεια σε ένα κι έβαλαν υποθήκη το πατρικό της, την πρώτη τους κατοικία. Δεν πρόλαβαν όμως να ενταχθούν στον νόμο Κατσέλη και, αδυνατώντας πια να εξυπηρετήσουν το δάνειο, αυτό σήμερα έχει εκτοξευθεί στα 500.000 ευρώ. Το αρχικό ήταν λιγότερο από τα μισά. 

Η Τ.Θ. είναι μία μόνο από τους χιλιάδες πολίτες που βρίσκονται με το μαχαίρι στο λαιμό, ειδικά από τότε που οι τράπεζες πούλησαν κοψοχρονιά τα κόκκινα δάνειά τους σε funds, και με απόφαση του Αρείου Πάγου οι servicers (δηλαδή οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων στις οποίες ανέθεσαν με τη σειρά τους τα funds τη διαχείριση αυτών των δανείων)  μπορούν να κάνουν κατασχέσεις και πλειστηριασμούς για λογαριασμό των funds. Η Τ.Θ. δεν ξέρει καν ποια εταιρεία διαχειρίζεται το δάνειό της: δεν σηκώνει τηλέφωνα από άγνωστα νούμερα, για να αποφύγει την πίεση που ασκούν οι servicers. 

12.650 ενεργοί πλειστηριασμοί

«Πιστεύετε ότι αν υπήρχε σήμερα τσουνάμι πλειστηριασμών δεν θα το ξέρατε; Δεν θα ήταν πρώτη είδηση; Δεν είναι πρώτη είδηση, γιατί πολύ απλά δεν γίνονται τέτοιοι πλειστηριασμοί», δήλωσε ο Κυριάκος Μητσοτάκης σε πρόσφατη συνέντευξή του. 

Στοιχεία και μαρτυρίες, ωστόσο, περιγράφουν μια κατάσταση εντελώς διαφορετική:

Σύμφωνα με τα δεδομένα που άντλησε και επεξεργάστηκε το Reporters United από την πλατφόρμα eauction.gr, 169.748 πλειστηριασμοί έχουν επισπευσθεί από τράπεζες και servicers μέσα στο διάστημα Οκτώβριος 2017 – Μάιος 2023, με τους τελευταίους να κυριαρχούν από το 2021 και μετά. Από το σύνολο των πλειστηριασμών, 53.653 έχουν ολοκληρωθεί, 56.407 έχουν ανασταλεί, 47.038 έχουν ματαιωθεί και 12.650 είναι αναρτημένοι και έτοιμοι προς διενέργεια. Το κατά πόσον αυτός ο αριθμός συνιστά τσουνάμι ή όχι μπορεί να το κρίνει ο καθένας – όχι πάντως ο κ. Μητσοτάκης, ο οποίος έχει κάθε λόγο να εξωραΐζει την εικόνα.

Η αυξητική τάση ακολούθησε την ψήφιση του προγράμματος «Ηρακλής», που έγινε στις 12 Δεκεμβρίου 2019. Όπως γράφαμε τον Φεβρουάριο, ο «Ηρακλής» άναψε το πράσινο φως στις ελληνικές τράπεζες, μέσω του μηχανισμού της τιτλοποίησης και την εγγύηση του ελληνικού δημοσίου, να διαθέτουν προς πώληση σε ξένους επενδυτές τα πάσης φύσεως μη εξυπηρετούμενα δάνεια που λίμναζαν για χρόνια στο ενεργητικό τους. Σήμερα επιβεβαιώνουμε τον ρόλο των servicers στην απότομη αύξηση των πλειστηριασμών από το 2021 και μετά. 

Όπως φαίνεται στο γράφημα, οι servicers κυριαρχούν έναντι των τραπεζών και με βάση τη συνολική αξία της πρώτης προσφοράς των περιουσιών που πλειστηριάζουν. Πιο συγκεκριμένα, στην κορυφή της λίστας βρίσκεται η «Αγία Τριάδα» των servicers: η INTRUM έχει βγάλει στο σφυρί περιουσίες με συνολική πρώτη προσφορά τα 4,39 δισ. ευρώ, η CEPAL τα 3,42 δισ. ευρώ και η DOVALUE με 3,25 δισ. ευρώ. Οι τράπεζες ακολουθούν, με την Πειραιώς να αξιώνει συνολικά 4,12 δισ. ευρώ από τις τιμές πρώτης προσφοράς των περιουσιών που πλειστηριάζει. Εθνική, Alpha και Eurobank με 2,77 δισ. ευρώ, 2,28 δισ. ευρώ, 2,08 δισ. ευρώ αντίστοιχα.

Το τέλος της «πρώτης κατοικίας»

«Από τους πλειστηριασμούς στην Αττική το 60% με 70% περίπου είναι κατοικίες, πρώτες και δεύτερες… Εμείς ξεκινήσαμε ως συλλογικότητα ακτιβιστών, και αυτή τη στιγμή το 70% των ανθρώπων που συμμετέχουν είναι πληττόμενοι», μας λέει η κ. Τόνια Κατερίνη, πρώην πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Ελλήνων Αρχιτεκτόνων και πρωταγωνίστρια στο κίνημα κατά των πλειστηριασμών («Πλειστηριασμοί STOP» παλαιότερα, σήμερα «Ενωτική Πρωτοβουλία Κατά των Πλειστηριασμών»).

«Υπάρχει πάρα πολύ μεγάλη αύξηση των πλειστηριασμών και όλων των μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης σε σχέση με το παρελθόν, και σε κάθε περίπτωση από 1.1.2022», λέει η δικηγόρος κ. Μαρία Βαγενά. «Ο λόγος είναι γιατί υπάρχει η πρόθεση να γίνει εκκαθάριση όλων των χαρτοφυλακίων σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. Δηλαδή, εντός πενταετίας τουλάχιστον. Να ξεκαθαρίσει το τραπεζικό σύστημα από όλες τις υποθέσεις των οφειλετών. Και από εκεί και πέρα, όσοι μπορούν με όποιους όρους επιβάλλονται θα τα κρατήσουν, για όποιους δεν μπορούν, θα πλειστηριαστούν τα ακίνητα». Από τις υποθέσεις που διαχειρίζεται, οι περισσότερες αφορούν πρώτες κατοικίες. «Δεν υπάρχει αυτή η διάκριση πλέον, αν είναι κύρια ή πρώτη κατοικία ή δεύτερη ή τρίτη».

Πράγματι, όπως προκύπτει και από τα στοιχεία της ΕΚΤ και του ΔΝΤ, παρόλο που τα κόκκινα χαρτοφυλάκια των ελληνικών τραπεζών εμφανίζονται σημαντικά μειωμένα στο 9,2% επί του συνόλου το 2021, μετά το ποσοστό ρεκόρ 45,6% το 2017, τα ελληνικά νοικοκυριά παραμένουν με διαφορά τα πιο επιβαρυμένα στην Ευρώπη. 

«Εμείς θέλουμε να τιμωρήσουμε και να τσακίσουμε τους στρατηγικούς κακοπληρωτές, γιατί πολλοί τέτοιοι κρύβονταν πίσω από τις ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη», δήλωνε ο πρωθυπουργός στην προαναφερθείσα συνέντευξη. «Το ξέρουμε και βλέπετε ότι και οι πλειστηριασμοί που γίνονται, κατά κανόνα αφορούν ακίνητα μεγάλης αξίας -τα βλέπετε εξάλλου συνέχεια- λοιπόν, εκεί βεβαίως και πρέπει να γίνονται». 

Τα στοιχεία όμως αναδεικνύουν εντελώς διαφορετική εικόνα: «Το 70% των ακινήτων που βγήκαν σε πλειστηριασμό στην Αττική ήταν αξίας κάτω από 150.000 ευρώ». Αυτό συμπέρανε το «Παρατηρητήριο για τους Πλειστηριασμούς» που λειτούργησε πιλοτικά για έναν χρόνο, με αναλυτική καταγραφή στην Αττική για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2021 – Σεπτεμβρίου 2022», λέει η Τόνια Κατερίνη. Τα δεδομένα που επεξεργάστηκε το Reporters United συγκλίνουν με τα συμπεράσματα του Παρατηρητηρίου. 

Από το σύνολο των πλειστηριασμών, η συντριπτική πλειοψηφία, 168.713, δηλαδή το 49,2% ή σχεδόν ένας στους δύο, αφορά οικιστικά ακίνητα. Από αυτά, 60.264 (35,5%) είναι κατοικίες, 17.384 (10,2%) είναι οικόπεδα με κτίσμα, και 5.922 (3,5%) είναι αγροτεμάχια με κτίσμα. Τα 36.558 εμπορικά ακίνητα αποτελούν το 21,6% των πλειστηριασμένων ακινήτων και παρουσιάζουν ποικίλες υποκατηγορίες, με το 7,8% να αφορά αποθήκες και το 6,6% καταστήματα. Τέλος, 33.122 οικόπεδα αποτελούν το 19,5% των ευρημάτων. Από αυτά, το 7,1% είναι θέσεις στάθμευσης, το 6,6% αγροτεμάχια και το 5,8% οικόπεδα.

Θέλουν το ακίνητο, όχι το χρέος

Πολλά έχουν αλλάξει από τότε που τα κόκκινα δάνεια πέρασαν στα χέρια των funds. Παλαιότερα, λέει η κ. Βαγενά, «είχες τη δυνατότητα να πας να διαπραγματευτείς, ακόμα και με την τράπεζα, έστω και δύο μέρες πριν [από τον πλειστηριασμό], να δώσεις ένα χρηματικό ποσό ανεκτό για τον δανειολήπτη, να κάνεις μια διαπραγμάτευση και να το τακτοποιήσεις μακροπρόθεσμα. Τώρα δεν υπάρχει αυτό. Τώρα, όταν έχουμε πλειστηριασμό οι απαιτήσεις είναι πάρα πολύ υψηλές. Ιδίως αν τα ακίνητα είναι καλά, εκεί ζορίζει το πράγμα».

«Υπάρχει πάρα πολύ μεγάλη αύξηση των πλειστηριασμών και μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης. Και δεν υπάρχει η διάκριση πλέον αν είναι κύρια ή πρώτη κατοικία ή δεύτερη ή τρίτη κατοικία»

Μαρία Βαγενά (δικηγόρος)

«Καλό» ακίνητο θεωρείται το εμπορικά εκμεταλλεύσιμο. «Αυτά τα πολύ καλά ακίνητα ούτε καν να τα ρυθμίσουν δεν θέλουν», τονίζει η κ. Βαγενά. «Τα έχουν στοχοποιημένα, σου λέει αυτό θα το πάρουμε. Ορισμένα κάνουν μπαμ. Το βλέπεις. Μιλάμε και για περιπτώσεις που έχουν τη διάθεση να ρυθμίσουν, να δώσουν χρήματα. Να μη σου δέχονται δηλαδή τα χρήματα! Και λες, εντάξει, είναι άλλοι οι λόγοι». Ποιοι; «Οι εταιρείες στην πορεία μεταβιβάζουν τη διαχείριση των ακινήτων αυτών. Ή τα πουλάνε ή τα εκμεταλλεύονται – μέσω άλλων εταιρειών πάντα, όχι οι ίδιοι. Και υπάρχουν εταιρείες οι οποίες είναι ας το πούμε real estate των ίδιων των fund», τονίζει η κ. Βαγενά. «Όταν βλέπεις ότι υπάρχει επιμονή της τράπεζας να το βγάζει ανά 10-20 μέρες, εκεί καταλαβαίνεις ότι θέλει το ακίνητο, όχι το χρέος». 

«Από τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται στην Αττική, ένα ποσοστό μεγάλο, 40%, πιθανόν το παίρνουν οι ίδιες οι τράπεζες ή τα fund των τραπεζών», εκτιμά το Παρατηρητήριο των Πλειστηριασμών, λέει η κ. Κατερίνη. «Για παράδειγμα, η Eurobank έχει μια real estate εταιρεία, την Cerved, που αγοράζει, χτυπάει κατά κόρον. Όταν ένα ακίνητο εκπλειστηριάζεται στην τιμή εκκίνησης ή ελάχιστα πιο πάνω, τείνει κανείς να εκτιμήσει ότι το έχει πάρει η τράπεζα».

Κλίμα τρομοκρατίας, μπακαλίστικοι λογαριασμοί

Αυτά που περιγράφουν δανειολήπτες και ειδικοί συγκλίνουν σε εντυπωσιακό βαθμό: ο μπακαλίστικος τρόπος με τον οποία διαπραγματεύονται οι servicers, η επιθετικότητά τους, αλλά και η μαύρη τρύπα όπου χάνονται οι αποπληρωμές εάν δεν έχει γίνει μια συνολική τελική συμφωνία.  

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του κ. Α.Π., ο οποίος δεν ήταν καν ο ίδιος δανειολήπτης. Κι όμως, τον Μάιο δέχθηκε τηλεφώνημα από την Intrum. Για μια μικρή οφειλή σε δύο πιστωτικές κάρτες που είχε ο πατέρας του, ο οποίος αποπλήρωνε κανονικά μέχρι το 2008, όταν πέθανε. Η οικογένεια αγνοούσε τη συγκεκριμένη οφειλή, που από 7.000 είχε φθάσει με τις προσαυξήσεις τις 14.000. 

«Μου λένε ότι είναι 14.000, αλλά αν δώσω 7.000, θα κλείσει το ποσό μια κι έξω», λέει ο κ. Α.Π., που άκουγε πρώτη φορά ότι χρωστά, 15 χρόνια μετά τον θάνατο του πατέρα του. Η εταιρεία ισχυρίστηκε ότι είχε στείλει ειδοποίηση το 2019 στην επιχείρηση της μητέρας του, η οποία όμως είχε κλείσει το 2011! 

«Εκείνο που -μεταξύ άλλων- χαρακτηρίζει τα funds είναι η μεγάλη ανοργανωσιά τους», σχολιάζει η κ. Βαγενά. Κάποιες φορές «τα έγγραφα επιδίδονταν σε διαφορετικές διευθύνσεις των οφειλετών, όχι ανύπαρκτες, αλλά πολύ παλιές, οπότε δεν το έπαιρνε χαμπάρι ο οφειλέτης κι έπειτα τρέχαμε και δεν φτάναμε…». 

Ο υπάλληλος στο τηλέφωνο πίεζε ασφυκτικά τον κ. Α.Π: Μπορούσε να κρατήσει την «προσφορά» μέχρι το τέλος του μήνα, «γιατί μετά θα προχωρούσαν στην έκδοση διαταγής πληρωμής», σε κατάσταση προσημειώσεων. Την επομένη, ημέρα Παρασκευή, τον κάλεσαν ξανά για να του πουν να πληρώσει τώρα και ότι θα κατεβάσουν το ποσό στις 5.000, «ειδικά για εκείνον». Εφόσον δεν είχε τόσα χρήματα, του έκαναν πρόταση να τους δώσει 3.000 άμεσα και τα υπόλοιπα σε μηνιαίες δόσεις 300 ευρώ – για συνολικό ποσό 8.000 τώρα. «Είναι μια τακτική τρομοκρατίας, έτσι;» λέει ο Α.Π. «Έρχεται η Δευτέρα, είχα μαζέψει 2-2.500 χιλιάρικα, τον παίρνω τηλέφωνο και του λέω να προβούμε στον διακανονισμό που μου είχε προτείνει. Μου αντιτείνει, δεν έχεις 5.000, να μου δώσεις σήμερα 2.500 και αύριο άλλα 2.500 να το κλείσουμε; Στο τέλος, μου πρότειναν 2.000 ευρώ άμεσα και 300 ευρώ το μήνα, για συνολικό ποσό 7.000».

Ο μπακαλίστικος τρόπος διαπραγμάτευσης φαίνεται να είναι κοινός τόπος. «Το πιο συχνό φαινόμενο είναι να αλλάζει κάθε φορά η απαιτούμενη προκαταβολή. Ιδίως όταν έχουμε πλειστηριασμό, να σου λένε άλλο ποσό σήμερα, άλλο ποσό αύριο», λέει η κ. Βαγενά. «Και επίσης η μη δέσμευσή τους, να μη στέλνουν γραπτώς προτάσεις τους».

Εν τω μεταξύ, συμπληρώνει η κ. Βαγενά, «όσο δεν υπάρχει μια τελική καταρτισμένη πρόταση ή μια τελική συμφωνία, θα βάλει ο δανειολήπτης για παράδειγμα 20.000; Θα το συμψηφίσουν αυτοί με τα έξοδα της εκτέλεσης, με τόκους υπερημερίας, οπότε δεν αφαιρείται από το δάνειο, πέφτουν σε έναν κουβά και χάνεται το ποσό εκεί. Αυτό είναι το πρόβλημα».

«Μου λένε ότι είναι 14.000, αλλά αν δώσω 7.000, θα κλείσει το ποσό μια κι έξω», λέει ο κ. Α.Π., που άκουγε πρώτη φορά ότι χρωστά, 15 χρόνια μετά τον θάνατο του πατέρα του. Η εταιρεία ισχυρίστηκε ότι είχε στείλει ειδοποίηση το 2019 στην επιχείρηση της μητέρας του, η οποία όμως είχε κλείσει το 2011!

Η κ. Τ.Θ. χρησιμοποιεί σχεδόν τα ίδια λόγια: «Κάθε φορά που παίρναμε ενημερωτικό, ο λογαριασμός είχε μεγαλώσει. Πηγαίναμε στην τράπεζα και μας έλεγαν “είναι αυτή η προσαύξηση, εκείνο, το άλλο”. Είναι σαν να βάζαμε ένα ποσό σε μια μαύρη τρύπα. Αν δηλαδή εκείνη την περίοδο που μπορούσαμε να πληρώνουμε, είχαμε γίνει μπαταχτσήδες και τα μαζεύαμε στο στρώμα, ίσως θα ήταν καλύτερα, να πηγαίναμε τώρα και να λέγαμε σου δίνω τόσες χιλιάδες ευρώ και κάνε μου κούρεμα, να το κλείναμε».

Η συμπεριφορά που έχουν οι υπάλληλοι των servicers όταν καλούν τους δανειολήπτες στο τηλέφωνο είναι συχνά επιθετική. «Το κλίμα τρομοκρατίας καμιά φορά είναι κι αστείο για εμάς που ξέρουμε», λέει η κ. Βαγενά. «Για τους δανειολήπτες δεν είναι αστείο, γιατί αγωνιούν. Όμως, τα πρόσωπα τα οποία καλούν από τις εταιρείες αυτές ως επί το πλείστον δεν έχουν ιδέα τι λένε. Όταν έχουμε ένα δάνειο που είναι απλώς σε καθυστέρηση, δεν έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής και παίρνουμε τον δανειολήπτη και του λέμε, παραδείγματος χάρη, ότι θα σου κάνουμε πλειστηριασμό, ο άλλος φοβάται. Για να φτάσουμε όμως στον πλειστηριασμό προηγούνται πολλά άλλα στάδια. Αυτό βέβαια δεν μπορεί να το φιλτράρει ο δανειολήπτης που το ακούει. Τους εκφοβίζουν πάρα πολύ». 

Πολλά δικηγορικά γραφεία που έχουν αναλάβει το ρόλο των εισπρακτικών, έχουν βρεθεί συχνά υπόλογα στο πειθαρχικό των δικηγορικών συλλόγων γι’ αυτή τη συμπεριφορά, σύμφωνα με την κ. Βαγενά. Αν θέλει να μετέλθει όμως νομικά εργαλεία κάποιος εναντίον εισπρακτικών και funds για ανάρμοστη αντιμετώπιση, χρειάζεται να κινηθεί ανά περίπτωση. 

Το Reporters United επικοινώνησε με τους τρεις βασικούς servicers, Intrum, DoValue και Cepal, θέτοντάς τους βασικά ερωτήματα για ζητήματα που εγείρονται από τις μαρτυρίες – από τον τρόπο συμπεριφοράς και διαπραγμάτευσης, μέχρι το κατά πόσο μπορεί να επηρεάζει τη διαδικασία τυχόν σύνδεσή τους με εταιρείες real estate. Μέχρι τη στιγμή που γράφονταν αυτές οι γραμμές, είχαμε λάβει απάντηση μόνο από την Intrum.

Η εταιρεία ανέφερε μεταξύ άλλων: «Με αφετηρία τις αξίες του Ομίλου Intrum (ο οποίος δραστηριοποιείται 100 χρόνια στην Ευρώπη και σήμερα έχει παρουσία σε 24 χώρες) και συγκεκριμένα, την κατανόηση, το ήθος, την αφοσίωση, την παροχή βέλτιστων λύσεων, ο σκοπός της Intrum είναι να συμβάλλει στη λειτουργία μιας υγιούς και βιώσιμης οικονομίας, προσφέροντας εξειδικευμένες και μακροπρόθεσμα βιώσιμες λύσεις με σεβασμό στον δανειολήπτη και με γνώμονα την ανάπτυξη» (Διαβάστε όλη την απάντηση εδώ). 

Χρήσιμα tips για τους δανειολήπτες

«Η συμπεριφορά των servicers, των εισπρακτικών και των τραπεζών όταν είναι ένας δανειολήπτης μόνος του σε σχέση με το όταν είναι με κινηματικούς εκπροσώπους διαφέρει πάρα πολύ», σημειώνει η κ. Τόνια Κατερίνη. «Όταν είσαι μόνος σου, σε παίρνουν τηλέφωνο, σου μιλάνε απαίσια, είναι εντελώς ανυποχώρητοι στην πρότασή τους. Όταν εμφανίζεσαι όμως εκεί με έναν κόσμο κινηματικό, αλλάζει τελείως το κλίμα. Πιστεύω ότι αυτό το κάνουν γιατί θέλουν να προστατεύσουν λίγο την εικόνα τους και γιατί στην πραγματικότητα τα περιθώριά τους είναι τεράστια. Οι διαπραγματεύσεις κάποιες φορές είναι εύκολες, κάποιες δύσκολες, αλλά δεν έχουμε πολλές περιπτώσεις που να μην έχουμε πετύχει αυτό που διεκδικούσαμε». 

«Σκοπός της Intrum είναι να συμβάλλει στη λειτουργία μιας υγιούς και βιώσιμης οικονομίας, προσφέροντας εξειδικευμένες και μακροπρόθεσμα βιώσιμες λύσεις με σεβασμό στον δανειολήπτη και με γνώμονα την ανάπτυξη»

Intrum στο Reporters United

Είναι κρίσιμο ο δανειολήπτης να ενεργεί από την πρώτη στιγμή, γιατί όσο πιο κοντά φτάνει στον πλειστηριασμό, η διαδικασία δυσκολεύει πολύ, τονίζει η κ. Βαγενά. Τότε θα ζητήσουν τεράστια προκαταβολή για να σταματήσουν. «Να εξαντλήσει όλα τα ένδικα μέσα που προβλέπονται – και υπάρχουν πάρα πολλά. Τον εξωδικαστικό, με ανακοπές των κατασχέσεων, για παράδειγμα. Αλλά να μην μένει ποτέ μόνο σε αυτό. Πρέπει παράπλευρα να κάνει και μια συνδιαλλαγή, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι απαραιτήτως η συνδιαλλαγή θα είναι προς όφελός του, αλλά να έχει μια πλήρη εικόνα. Να πηγαίνει και δικαστικά και εξωδικαστικά. Και ανάλογα με το τι το συμφέρει περισσότερο, αυτό θα πράξει». 

Και δεν είναι μόνο το ρίσκο, συνοψίζει η κ. Βαγενά. «Έχω τώρα ένα ακίνητο που το βγάζουν ανά 20 ημέρες συνέχεια. Πόσο να αντέξει αυτός ο δανειολήπτης το κόστος των διαδικασιών;».

Το άρθρο δημοσιεύεται στο πλαίσιο του διασυνοριακού πρότζεκτ European Cities Investigative Journalism Accelerator (ECIJA), ενός δικτύου ρεπόρτερ, δημοσιογράφων δεδομένων και ειδικών οπτικοποίησης το οποίο ερευνά τις κοινές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και χώρες. Η πρωτοβουλία αποτελεί συνέχεια της διασυνοριακής έρευνας Πόλεις προς Ενοικίαση.

Η έρευνα χρηματοδοτήθηκε από το πρόγραμμα Stars4Media και το Journalismfund Europe.

Media partners: Tagesspiegel (Γερμανία), Reporters United (Ελλάδα), IRPI (Ιταλία), El Salto (Ισπανία), Mediapart (Γαλλία).

Συντελεστές & συντελέστριες: Σωτήρης Σιδέρης, Δέσποινα Παπαγεωργίου, Hendrik Lehamann, Nina Breher, Lennart Tröbs, Alexander Abdelillah, Manuel Gabarre de Sus, Lorenzo Bagnoli, Edoardo Anziano
Editing: Χριστόφορος Κάσδαγλης

Το άρθρο Μαζικοί πλειστηριασμοί: Ο 13ος άθλος του Ηρακλή εμφανίστηκε πρώτα στο R•U.

Στήριξε την ανεξάρτητη δημοσιογραφία του Reporters United εδώ!

Μία εβδομάδα νωρίτερα, στις 12 Δεκεμβρίου 2019, μέσα σε χρόνο ρεκόρ τριών μηνών από τις εθνικές εκλογές του Ιουλίου, η Ολομέλεια της Βουλής είχε ψηφίσει τον νόμο 4649/2019. Πρόκειται για το γνωστό πλέον πρόγραμμα «Ηρακλής», το οποίο άναψε το πράσινο φως στις ελληνικές τράπεζες, μέσω του μηχανισμού της τιτλοποίησης και την εγγύηση του ελληνικού δημοσίου, να διαθέτουν προς πώληση σε ξένους επενδυτές τα πάσης φύσεως μη εξυπηρετούμενα δάνεια που λίμναζαν για χρόνια στο ενεργητικό τους. Το θεσμικό πλαίσιο για τιτλοποιήσεις απαιτήσεων υπάρχει και εφαρμόζεται από το 2003 με τον νόμο 3156/2003. Ωστόσο, το πρότζεκτ Cairo αποτελεί την πρώτη τιτλοποίηση κόκκινων δανείων στην Ελλάδα στο πλαίσιο του νέου προγράμματος.

Ο πίνακας αποτυπώνει τις ολοκληρωμένες πωλήσεις χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων ανά χώρα από το 2014 έως το 2022. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Deloitte, το 2020 τα προγράμματα τιτλοποίησης με εγγυήσεις του κράτους κυριάρχησαν στην ιταλική και την ελληνική αγορά. Η Ιταλία πρωτοστάτησε με 51 ολοκληρωμένες συμφωνίες (44,0 δισ. ευρώ). Η Ελλάδα ήταν η δεύτερη πιο ενεργή αγορά, χάρη στην ώθηση που δέχτηκε από τον «Ηρακλή». Το πρόγραμμα βοήθησε τις ελληνικές τράπεζες να κλείσουν ταχύτατα συναλλαγές συνολικού ύψους 12,4 δισ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του πρότζεκτ «Cairo», ύψους 7,5 δισ. ευρώ. Αμέσως μετά, το πρώτο τρίμηνο του 2021, οι συμφωνίες που έκλεισαν οι ελληνικές τράπεζες εκτοξεύθηκαν στα 21,6 δισ. ευρώ!

Η κύρια επιδίωξη του «Ηρακλή» ήταν απλή: να ελαφρυνθούν οι τράπεζες από το μεγάλο και συνεχώς αυξανόμενο βάρος των κόκκινων δανείων στους ισολογισμούς τους, μειώνοντας τις αντίστοιχες δεσμεύσεις ιδίων κεφαλαίων που υποχρεωτικά έκαναν ως πρόβλεψη από τον κίνδυνο οριστικής μη εξυπηρέτησης των δανείων αυτών. Η βασική επίπτωση που έχει ένας μεγάλος και αυξανόμενος όγκος κόκκινων δανείων σε μια τράπεζα είναι ότι χειροτερεύει δραστικά την εικόνα του ισολογισμού της πλήττοντας την αξιοπιστία της, μεταξύ άλλων, και στις διεθνείς αγορές.

Το κίνητρο ισχυρό και το τίμημα μικρό: ο «Ηρακλής», παρέχοντας εγγυήσεις του ελληνικού δημοσίου ύψους 20 δισ. ευρώ, επιτάχυνε ραγδαία τις τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων. Στην πράξη, η κάλυψη που παρέχει το δημόσιο ως εγγυητής ενεργοποιείται όταν τα τιτλοποιημένα κόκκινα δάνεια που διατίθενται σε επενδυτές με τη μορφή ομολόγων δεν τους αποφέρουν τα προβλεπόμενα κέρδη μέσα στο συμφωνηθέν διάστημα, επειδή π.χ. δεν έγιναν εισπράξεις από τη διαχείριση των δανείων.

Το γράφημα αποτυπώνει την εξέλιξη των κόκκινων δανείων ανά κατηγορία δανείου (καταναλωτικά, στεγαστικά, επιχειρηματικά) από τον Δεκέμβριο του 2002 έως τον Σεπτέμβριο του 2022. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, την εποχή που ο «Ηρακλής» περνούσε από την Ολομέλεια της Βουλής, το 40% κατά μέσον όρο των χορηγήσεων – δηλαδή σχεδόν ένα στα δύο δάνεια – των ελληνικών τραπεζών σε φυσικά και νομικά πρόσωπα βρίσκονταν σε καθυστέρηση, με τα καταναλωτικά να φτάνουν στο 48,6%, τα στεγαστικά στο 42,4% και τα επιχειρηματικά στο 38,4%. Είχε προηγηθεί το ποσοστό ρεκόρ 49,1% τον Ιούνιο του 2017, ως απότοκο της κρίσης, με τα κόκκινα καταναλωτικά δάνεια να ξεπερνάνε τότε το 62% επί το συνόλου, ενώ τα στεγαστικά και τα επιχειρηματικά έφτασαν στα 42,8% και 50% αντίστοιχα. Ακριβώς δύο χρόνια μετά την ψήφιση του, τον Δεκέμβριο του 2021, ο «Ηρακλής» έριξε τον γενικό δείκτη καθυστερήσεων στο 12,1%, έξι φορές υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 2,06%. 

Κυνηγώντας τους στόχους που έχουν θέσει ΕΚΤ και Κομισιόν για ποσοστά κόκκινων δανείων κάτω του 5% μέχρι τα τέλη του 2022, τον περασμένο Σεπτέμβριο ο γενικός δείκτης καθυστερήσεων των ελληνικών τραπεζών έπεσε στο 9,7% επί του συνόλου (14,5 δισ. ευρώ), γράφοντας για πρώτη φορά μετά από 13 χρόνια μονοψήφιο ποσοστό.

Οι τιτλοποιήσεις στην Ελλάδα και τα διεθνή funds

Η τιτλοποίηση των κόκκινων χαρτοφυλακίων αποτελεί σύνθετη διαδικασία με πολλαπλά στάδια: Αρχικά η τράπεζα επιλέγει και ομαδοποιεί τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που επιθυμεί να τιτλοποιήσει. Στη συνέχεια συστήνει σε φιλική φορολογική έδρα μια εταιρεία ειδικού σκοπού (Special Purpose Vehicle ή SPV) στην οποία μεταβιβάζει τα ομαδοποιημένα προς τιτλοποίηση δάνεια. Η εταιρεία ειδικού σκοπού με τη σειρά της εκδίδει ομόλογα, δηλαδή εμπορεύσιμους τίτλους, και μετά τα διαθέτει στις αγορές, δηλαδή στα funds, προσδιορίζοντας την τιμή, την απόδοση και τη διάρκεια αποπληρωμής. Τα ομόλογα διακρίνονται σε τρεις κατηγορίες εξοφλητικής προτεραιότητας: την  υψηλή (senior), τη μεσαία (mezzanine) και τη  χαμηλή (junior).

Η τιμή του κάθε τίτλου  είναι πάντα πολύ χαμηλότερη από την ονομαστική αξία του αθροίσματος των δανείων που περιλαμβάνει. «Ένα κόκκινο καταναλωτικό δάνειο, για παράδειγμα, μπορεί να πουληθεί και στο 5% -ή και λιγότερο- της ονομαστικής του αξίας, στο πλαίσιο του πωλούμενου πακέτου. Από την άλλη ένα ενυπόθηκο δάνειο, ανάλογα με την ποιότητα του ακινήτου, μπορεί να πιάσει το 25%, ή και περισσότερο, της ονομαστικής του αξίας», σημειώνει πηγή από τον τραπεζικό κλάδο που θέλησε να διατηρήσει την ανωνυμία της. «Πουλώντας κόκκινα δάνεια ακόμα και σε πολύ χαμηλή τιμή, οι τράπεζες προεξοφλούν μια μελλοντική αβέβαιη είσπραξη, ενισχύοντας με ρευστό τα κεφάλαια τους και απαλλασσόμενες ταυτόχρονα από τη διαδικασία και το κόστος της επανείσπραξης». 

Οι πληρωμές που αποφέρει το ομόλογο στον ιδιοκτήτη του (δηλαδή τον επενδυτή) προκύπτουν από τα έσοδα που εισπράττονται από τη διαχείριση των αντίστοιχων κόκκινων δανείων. Σύμφωνα με τον νόμο 4354/2015, η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει ανατεθεί αποκλειστικά στους εγχώριους servicers. Με την κατάλληλη διαχείριση (π.χ. μέσω εξωδικαστικών συμβιβασμών, κατασχέσεων, εξώσεων, πλειστηριασμών ακινήτων ή ακόμα και μεταπωλήσεων χαρτοφυλακίων από fund σε fund στη δευτερογενή αγορά), τα τιτλοποιημένα δάνεια αποφέρουν έσοδα τα οποία αποπληρώνουν τα ομόλογα που έχουν εκδοθεί και κατέχουν οι επενδυτές. 

Οι επενδυτές είναι συνήθως συνταξιοδοτικά ταμεία, πλούσιοι ιδιώτες ή ακόμη και κρατικά επενδυτικά ταμεία από την Ευρώπη και τις ΗΠΑ. Δεδομένου ότι το συνταξιοδοτικό σύστημα των ΗΠΑ είναι ιδιωτικό, τα συνταξιοδοτικά ταμεία συγκεντρώνουν μεγάλα κεφάλαια τα οποία σκοπεύουν να αυγατίσουν μέσω υψηλών αποδόσεων, επενδύοντας ακόμη και στα funds των κόκκινων δανείων. Σαν να λέμε ότι ένας Αμερικανός εργαζόμενος, εν αγνοία του, θα πάρει καλή σύνταξη χάρις στην υπεραπόδοση που προσέφερε στο pension fund του ο πλειστηριασμός από ένα προβληματικό στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα. Όπως εξηγήθηκε παραπάνω, τα funds αποκτούν τα κόκκινα δάνεια από τις τράπεζες σε ποσοστά που κυμαίνονται συνήθως από το 5% έως το 30% της αξίας τους. 

Όπως φαίνεται και στο παραπάνω γράφημα, τα Cerberus, Blackstone και Lone Star είναι τα επενδυτικά κεφάλαια που έχουν πραγματοποιήσει τις μεγαλύτερες αγορές «κόκκινων δανείων» στην Ευρώπη, με χαρτοφυλάκια αξίας 104,5 δισ. ευρώ, 54,9 δις. ευρώ και 45,6 δισ. ευρώ, αντίστοιχα. Πολύ ψηλά στην κατάταξη συναντώνται επίσης η Intrum, αξίας 33,3 δισ. ευρώ, η Carval με 24,8 δισ. ευρώ, και η Davidson Kampner με 23,6 δισ. ευρώ, funds που έχουν μεγάλα χαρτοφυλάκια και στην Ελλάδα.

«Σκιώδες τραπεζικό σύστημα»

«Ένας από τους κύριους στόχους της τιτλοποίησης είναι η παράκαμψη των κανόνων για την απορρόφηση κεφαλαίων και τις κεφαλαιακές απαιτήσεις στις οποίες υπόκεινται οι τράπεζες», σχολίασε στην έρευνα o Αντρέα Μπαράνες, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του Fondazione Finanza Etica, ενός εναλλακτικού ιταλικού ιδρύματος για μια δίκαιη και αειφόρο οικονομία. «Με αυτόν τον τρόπο τα δάνεια φεύγουν από το τραπεζικό σύστημα και καταλήγουν σε αυτό που ονομάζεται σκιώδες τραπεζικό σύστημα».

Τα ευκαιριακά funds δεν σκοπεύουν να ενεργήσουν ως μακροπρόθεσμοι επενδυτές, αλλά περισσότερο να επιτύχουν το μεγαλύτερο δυνατό κέρδος στο συντομότερο δυνατό χρονικό διάστημα, πριν να αναχωρήσουν για νέες αγορές.

Το σκιώδες τραπεζικό σύστημα είναι τόσο αδιαφανές και άναρχο, ώστε το διεθνές Συμβούλιο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (FSB), το οποίο παρακολουθεί την εξέλιξη των δραστηριοτήτων του και των κινδύνων που ελλοχεύουν για το παγκόσμιο  χρηματοπιστωτικό σύστημα μετά την παγκόσμια κρίση, δεν μπορεί να προσδιορίσει με ακρίβεια το μέγεθος του. Για το 2021 υπολογίζεται ότι άγγιξε τα 240 τρισ. δολάρια, ή το 50% των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων παγκοσμίως.

Από τα παραπάνω προκύπτει η «εξορυκτική» – όπως την αποκαλεί η κοινωνιολόγος Σάσκια Σάσεν – φύση των ευκαιριακών funds και SPV. Ο τρόπος λειτουργίας τους μοιάζει περισσότερο με αυτόν ενός ορυχείου που πρέπει να εγκαταλειφθεί όταν εξαντληθούν οι ορυκτοί του πόροι, παρά με μιας τράπεζας της οποίας η παρουσία σε μια οικονομία μπορεί να χρονολογείται πολλές γενιές πίσω. Υπ’ αυτήν την έννοια, τα ευκαιριακά funds δεν σκοπεύουν να ενεργήσουν ως μακροπρόθεσμοι επενδυτές ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά περισσότερο να επιτύχουν το μεγαλύτερο δυνατό κέρδος στο συντομότερο δυνατό χρονικό διάστημα και στη συνέχεια να αναχωρήσουν για νέες αγορές.

«Οι τράπεζες γνώριζαν»

Την ώρα που τα κόκκινα χαρτοφυλάκια των τραπεζών εμφανίζονται μειωμένα, το ιδιωτικό χρέος παραμένει υψηλό, πάνω από 256 δισ. ευρώ, ενώ τα ελληνικά νοικοκυριά είναι με διαφορά τα πιο επιβαρυμένα στην Ευρώπη. Αυτό συμβαίνει επειδή η εξυγίανση στους ισολογισμούς των τραπεζών δεν εξαφανίζει δια μαγείας το χρέος των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων από το χρηματοπιστωτικό σύστημα της χώρας. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το απόθεμα των κόκκινων δανείων στις ελληνικές τράπεζες υποχώρησε στο τέλος Σεπτεμβρίου 2022 σε 14,5 δισ. ευρώ (στο 9,7% του γενικού δείκτη), μειωμένο κατά 92,6 δισ. ευρώ έναντι του Μαρτίου του 2016, οπότε είχε καταγραφεί και το υψηλότερο επίπεδο (107,1 δισ. ευρώ). Παράλληλα, τα δάνεια που έχουν αγοράσει τα funds και διαχειρίζονται οι servicers εκτινάχθηκαν μέσα σε μία πενταετία (Σεπτέμβριος 2017 – Σεπτέμβριος 2022) από το 1,3 δισ. ευρώ στα 86,8 δισ. ευρώ.

«Δεν πρέπει να αγνοήσουμε την τεράστια ευθύνη του τραπεζικού συστήματος. Για μεγάλο διάστημα οι τράπεζες καταστρατηγούσαν τους κανόνες, είτε φανερά είτε υπόγεια, και χειραγωγούσαν τα νούμερα»

Τραπεζικό στέλεχος στο Reporters United

Η πορεία των δανείων από υγιή σε μη εξυπηρετούμενα – ανεξαρτήτως αν πρόκειται για στεγαστικά, καταναλωτικά, επιχειρηματικά – και η εξελικτική επιδείνωση του πιστωτικού κινδύνου ήταν φαινόμενα γνωστά στις τράπεζες και προβλέψιμα και πριν από τις κρίσεις. «Δεν πρέπει να αγνοήσουμε την τεράστια ευθύνη του τραπεζικού συστήματος», σχολίασε στην έρευνα έμπειρο τραπεζικό στέλεχος. «Για μεγάλο διάστημα οι τράπεζες, σε διαφορετικό βαθμό η μία από την άλλη, καταστρατηγούσαν τους κανόνες, είτε φανερά είτε υπόγεια, και χειραγωγούσαν τα νούμερα, επιβραδύνοντας την αποτύπωση της αρνητικής εξέλιξης του πιστωτικού κινδύνου. Αυτό διάβρωνε σιγά σιγά τις βάσεις τους και το τελευταίο push των κρίσεων τις έφερε εκτεθειμένες στον κίνδυνο των κόκκινων δανείων».

Το άρθρο δημοσιεύεται στο πλαίσιο του διασυνοριακού πρότζεκτ European Cities Investigative Journalism Accelerator (ECIJA), ενός δικτύου ρεπόρτερ, δημοσιογράφων δεδομένων και ειδικών οπτικοποίησης το οποίο ερευνά τις κοινές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και χώρες. Η πρωτοβουλία αποτελεί συνέχεια της διασυνοριακής έρευνας Πόλεις προς Ενοικίαση και χρηματοδοτείται από το πρόγραμμα Stars4Media.

Media partners: Tagesspiegel (Γερμανία), Deník Referendum (Τσεχία), Reporters United (Ελλάδα), IRPI (Ιταλία), Dublin Inquirer (Ιρλανδία), Apache (Βέλγιο), Telex (Ουγγαρία), Gazeta Wyborcza (Πολωνία), El País (Ισπανία), Aktuality (Σλοβακία), ORF (Αυστρία), E24 (Νορβηγία), Information (Δανία), Mediapart (Γαλλία), Arena for Journalism in Europe.

Το άρθρο Κόκκινα δάνεια: Φθηνό καύσιμο στη μηχανή των διεθνών funds εμφανίστηκε πρώτα στο R•U.